不動産投資で失敗しないための「数字の見方」と購入後の運用設計：利回り・融資・修繕・出口まで

不動産投資の本質：あなたが買うのは「建物」ではなく「将来のキャッシュフロー」

不動産投資は、株式や投資信託と比べて「見えるモノ」があるため安心しがちですが、実態は将来の家賃収入（収益）を前倒しで買う取引です。つまり、外見や表面利回りではなく、キャッシュフローが長期で残る設計になっているかがすべてです。

逆に言うと、数字の見方を間違えると「儲かっているように見えるのに手元の現金が増えない」状態に陥ります。不動産投資でよくある失敗は、知識不足というより、数字の読み違いと購入後の運用設計の甘さに起因します。

最初に結論：表面利回りは捨てて、NOIとDSCRで判断する

広告やポータルで目立つのは「表面利回り（グロス利回り）」です。しかし、表面利回りはあくまで入口の目安で、投資判断の主役にすると危険です。なぜなら、管理費・修繕・空室・税金・保険・原状回復・募集費など、現実の支出がほぼ無視されるからです。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り：年間家賃収入 ÷ 物件価格。経費が入らない。

実質利回り：年間家賃収入 − 年間経費 ÷（物件価格＋取得費）。経費と取得費を入れる。

不動産投資で最も重要なのは、実質利回りよりさらに一段深いNOI（営業純収益）と、融資返済を含めたDSCR（返済余裕率）です。

NOI（Net Operating Income）とは

NOIは「家賃収入（有効総収入）から、運営に必要な経費を引いたもの」です。ローン返済（元利）と所得税・住民税は含めないのが一般的です。

• 有効総収入：満室想定ではなく、空室や滞納リスクを考慮した現実的な収入
• 運営費：管理費、修繕費、保険、固定資産税、募集費、共用部費用など

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）とは

DSCRは「NOI ÷ 年間ローン返済額」です。ざっくり言えば、家賃で返済をどれくらい余裕を持って賄えるかを表します。

• DSCR 1.0：ギリギリ。空室や修繕で即赤字化しやすい
• DSCR 1.2：最低ラインの目安。事故が起きても耐えやすい
• DSCR 1.3以上：安定寄り。ただし取得価格が高すぎるケースもあるためバランス確認が必須

金利上昇や空室率悪化を想定すると、DSCRは安全側で設計する必要があります。

不動産投資の「数字の地雷」：初心者が落ちるポイントを先に潰す

地雷1：満室想定（家賃）を鵜呑みにする

広告の想定家賃は「強気」で出ていることが珍しくありません。さらに、近隣の賃料相場は季節や供給増で普通に動きます。対策はシンプルで、相場の下限で計算します。

• 同じ建物の成約賃料（募集ではなく成約）を確認する
• 同一エリア・築年・間取りの成約帯を複数本で比較する
• 更新時に賃料が下がるケースも想定して、下振れ耐性を見ておく

地雷2：空室率を「ゼロ」で計算する

空室は必ず起きます。空室ゼロ計算は、たまたま一時的に運用がうまくいっているだけで、投資としての再現性がありません。

単身向けワンルームのように回転が速い物件ほど、1回の空室（例えば1〜2か月）が年間収益を大きく削ります。最低でも年率3〜8%程度の空室損を織り込む（エリアで調整）と、現実に近づきます。

地雷3：修繕を「将来の話」として後回しにする

不動産は必ず劣化します。特に区分マンションでも、室内設備（給湯器、エアコン、水回り、クロス、床）は耐用年数があります。修繕を織り込まずに買うと、突然の出費でキャッシュフローが吹き飛びます。

対策は、購入前に「修繕引当」を固定費化することです。たとえば区分マンションなら、家賃の5〜10%を修繕引当として毎月別口座に積む、という運用にすると破綻しにくくなります。

地雷4：取得費（諸費用）を軽視する

不動産は購入コストが重い投資です。仲介手数料、登記費用、融資手数料、保証料、火災保険、司法書士費用などが積み上がります。さらに、購入直後に原状回復が入ると、初年度の収支が簡単に赤字になります。

計算上は、購入価格に対して概ね5〜10%程度の取得費が発生する前提で見ておくと安全です（融資条件や保険で変動）。

購入前チェックリスト：見るべき指標を「順番」で整理する

初心者がやりがちなのは、気になる物件を見つけてから数字を当てはめることです。順番を逆にします。まずは投資方針と条件を決め、数字でフィルタし、残った物件だけを精査します。

ステップ1：投資目的を明確化する（キャッシュフロー型か資産形成型か）

• キャッシュフロー重視：毎月の手残りを増やす。利回りと返済条件が最重要
• 資産形成重視：将来の売却益や立地価値も見る。価格下落耐性と出口の広さが重要

目的が曖昧だと、物件タイプがブレて失敗します。例えば「都心の築浅ワンルーム」は資産形成寄りになりやすく、キャッシュフローは薄くなりがちです。

ステップ2：LTV（Loan to Value）を決める

LTVは「借入額 ÷ 物件価格」です。LTVが高いほど自己資金は少なくて済みますが、返済リスクが上がります。初心者は「フルローンに近いほど正義」と誤解しがちですが、金利上昇や空室で簡単に苦しくなります。

• LTVを下げる：返済が軽くなる、耐久性が上がる、ただし自己資金が必要
• LTVを上げる：レバレッジは効くが、事故耐性が下がる

「自分の給与や事業収入がどれだけ不安定か」「生活防衛資金を減らしていないか」を前提に、LTVを設計します。

ステップ3：DSCRを最低ラインで決める

初心者の安全側の目安として、DSCR 1.2を下回るものは基本的に避けます。例外は「賃料上昇の余地が明確」「空室率が異常に低い」など、数字で説明できるときだけです。

ステップ4：資産価値の下落耐性を確認する（出口戦略の入り口）

不動産は購入時点で出口が決まります。出口とは、売却で終わらせるのか、保有し続けるのか、相続に回すのかです。売却前提なら「次に買う人が多い立地・間取り・価格帯」が重要になります。

• 需要が多い：駅距離、生活利便、雇用集積、大学・病院などの需要源
• 供給が多すぎない：近隣で新築供給が続くと賃料が弱くなる
• 価格帯が広い：個人も法人も買える層が厚い

具体例で理解する：3つの物件タイプを同じフレームで比較する

例1：地方中核市の中古ファミリー向け区分（キャッシュフロー寄り）

想定：物件価格1200、家賃月7.0、管理費等月1.5、固定資産税年8、空室損年率5%、修繕引当年6、保険年1。ローンは金利2.0%、期間25年。

ポイントは「家賃が低い物件ほど、空室1回のダメージが大きい」という現実です。ファミリーは入居期間が長い傾向があり、募集コストを抑えられる一方、退去時の原状回復が重くなりがちです。

• 良い点：購入価格が低めで利回りが出やすい
• 注意点：人口動態（転出超過）と賃貸需要の質を確認
• 運用設計：修繕引当を先に積む。入居者属性に合わせて設備投資を絞る

例2：都心近郊の築浅ワンルーム（資産形成寄り）

想定：物件価格3000、家賃月10.0、管理費等月2.5、固定資産税年10、空室損年率5%、修繕引当年8。ローン金利1.5%、期間35年。

築浅ワンルームは見栄えが良く、融資も組みやすい一方で、表面利回りが低く、DSCRが薄くなりやすいです。金利が上がると一気に耐久性が落ちます。

• 良い点：流動性（売りやすさ）が高い場合がある
• 注意点：サブリース提案は条件を精査。更新条項が重要
• 運用設計：家賃下落の想定と、管理品質（退去率）を重視

例3：築古戸建て（高利回りに見えるがクセが強い）

築古戸建ては表面利回りが高く見えますが、修繕のブレ幅が大きい投資です。構造部の劣化、雨漏り、シロアリ、配管など「見えないコスト」が致命傷になります。

• 良い点：購入価格が小さく、現金買いでも成立しやすい
• 注意点：修繕見積もりの精度が勝敗を分ける
• 運用設計：購入前にインスペクション。設備交換の優先順位を決める

融資の考え方：金利より「期間」と「返済比率」が効く

不動産投資では、融資条件がキャッシュフローを決めます。金利だけに目が行きがちですが、実務上は返済期間が支配的です。期間が長いほど毎月返済が軽くなり、DSCRが改善します。

返済期間が短いと何が起きるか

築古物件は期間が短くなりやすく、返済が重くなります。利回りが高く見えても、返済が重いと手残りが出ません。逆に言えば、築古で勝つには「価格交渉で取得単価を下げる」「修繕を読み切る」「賃貸需要が堅い場所を選ぶ」の三点が必要です。

金利上昇リスクを数値化する

変動金利で借りるなら、金利が0.5〜1.0%上がったときにDSCRがどうなるかを必ず計算します。金利上昇が想定される局面では、耐久性のある物件＝低LTV＋高DSCRに寄せると事故率が下がります。

購入後の運用で差がつく：キャッシュフローを守る「仕組み化」

仕組み1：別口座で修繕・税金を積み立てる

家賃が入る口座と、生活費口座を混ぜると管理が崩れます。不動産は「収入があると錯覚しやすい」投資なので、強制的に引当を抜く仕組みが必要です。

• 毎月：家賃入金後に修繕引当を自動振替
• 毎月：管理費・修繕積立金・保険を固定費として扱う
• 毎年：固定資産税を想定して資金をプール

仕組み2：空室対策は「募集の強さ」より「退去率の低さ」を狙う

空室対策というと、家賃を下げたり広告を増やしたりに目が行きます。しかし本質は、退去率を下げることです。退去が減れば、募集費・原状回復・機会損失がまとめて減ります。

• 入居初期の対応を早くする：設備不具合の初動が遅いと退去につながる
• 家賃は相場の上限で攻めすぎない：更新で揉めると退去しやすい
• ターゲットに合わせた設備だけ入れる：過剰投資は回収できない

仕組み3：管理会社は「最安」より「退去率の実績」で選ぶ

管理費を下げても、退去が増えれば負けます。管理会社は、以下を事前に質問し、答えの具体性で判断します。

• 平均の空室期間はどれくらいか
• 過去の成約事例（同じ築年・間取り）を提示できるか
• 原状回復の相場と、見積もりの内訳を説明できるか
• トラブル対応のフロー（夜間・休日含む）はどうなっているか

税金と確定申告：節税は「副産物」、主役はキャッシュフロー

不動産は減価償却や経費計上で課税所得を調整できます。ただし、節税を目的化すると、収益性の低い物件を掴みやすいのが落とし穴です。節税は結果としてついてくるもので、主役はあくまでキャッシュフローです。

減価償却の考え方（ざっくり）

建物部分は年数で償却され、帳簿上の費用になります。償却が効いている間は所得が圧縮されやすい一方、償却が切れると税負担が増えることがあります。購入時点で「償却が切れた後の税負担」まで見ておくと、長期でブレにくいです。

やってはいけない税務の勘違い

• 節税できるから良い物件、ではない
• 帳簿上の赤字＝手元現金の赤字、とは限らない（逆もある）
• 税負担を嫌って修繕を先送りすると、資産価値が落ちて出口が狭くなる

出口戦略：売却を「最後」に考えると詰む

出口戦略は購入前に設計します。不動産は流動性が株式より低く、売りたいときに売れないリスクがあります。出口の型を3つに分けて考えると整理しやすいです。

出口の型1：市場で売却（一般的）

次の買い手が多い条件を優先します。駅距離、間取り、管理状態、価格帯です。特に区分マンションは「管理状態」が価格に直結します。管理組合が機能していない物件は、将来の買い手が付きにくいです。

出口の型2：保有継続（キャッシュフロー最大化）

長期保有するなら、家賃の下落と修繕を前提に耐久性を作ります。築年が進むほど修繕イベントが増えるため、修繕引当が薄いと途中で破綻します。

出口の型3：相続・贈与（資産移転）

資産移転を考える場合は、家族の意思決定や管理の引き継ぎがボトルネックになります。売却か保有かの判断基準を文書化し、管理会社との契約や口座も整理しておくと、後で揉めにくいです。

初心者向けの実行手順：最短で「失敗確率」を下げるロードマップ

ステップA：自分の投資タイプを決める

「毎月の手残りを増やしたい」のか、「将来の資産価値も取りたい」のかを先に決めます。両方を狙うなら、最初の1件目は安全側（高DSCR、無理のないLTV）で経験を積む方が合理的です。

ステップB：数字のテンプレを作る（毎回同じ計算をする）

物件ごとに感情で判断しないために、同じ計算シート（テンプレ）に当てはめます。最低限入れるのは以下です。

• 現実的家賃（下限）
• 空室損（年率）
• 管理費・修繕・保険・固定資産税
• 修繕引当
• NOI
• 返済額（元利）
• DSCR
• 年間の手残り（税引前・税引後の両方）

ステップC：現地確認は「周辺需要」と「管理状態」に集中する

室内の綺麗さはリフォームで変えられますが、立地と管理は変えられません。現地では、駅までの動線、坂、生活利便、周辺の賃貸供給（新築ラッシュの有無）を見ます。区分なら掲示板・ゴミ置き場・共用部の清掃状況で管理状態がほぼ分かります。

ステップD：購入後にやることを先に決めてから契約する

購入後に迷うと初動が遅れ、退去対応や募集で損します。契約前に「管理会社候補」「家賃設定の基準」「原状回復の基準」「修繕引当のルール」を決めておきます。

まとめ：不動産投資は「購入前の設計」で9割決まる

不動産投資で大事なのは、派手な成功談ではなく、地味な数字と運用の積み重ねです。表面利回りを捨て、NOIとDSCRで判断し、修繕と空室を前提に設計し、出口まで含めて買う。この型を守れば、初心者でも失敗確率は大きく下げられます。

最後に、あなたが次に見るべき行動は1つです。物件の広告を眺める前に、数字テンプレを作ってください。テンプレができた瞬間、不動産投資は「運任せ」から「再現性のある判断」に変わります。