「不動産投資に興味はあるけれど、何千万円もする物件を買うのはハードルが高い」──そんな人にとって、有力な選択肢がREIT（リート：不動産投資信託）です。不動産そのものではなく、証券取引所に上場している投資信託を通じてオフィスビルや商業施設に投資できる仕組みで、少額から不動産収益にアクセスできるのが最大の特徴です。
この記事では、投資初心者でもイメージしやすいように、REITの基本構造からメリット・リスク、実際に投資する際のチェックポイントまでを順番に整理していきます。最後まで読むことで、「なぜREITが不動産投資の入り口と言われるのか」「どこを見て銘柄を選べばよいのか」が自分の言葉で説明できるレベルを目指します。
REITとは何か──株でも投資信託でもあり、不動産でもある
REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字で、日本語では一般的に「不動産投資信託」と呼ばれます。投資家から集めた資金と借入金を使って、オフィスビル、商業施設、マンション、物流施設、ホテルなどの不動産を購入・運用し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。
上場REITの場合、その投資口（株式のようなもの）が証券取引所に上場しており、株式と同じように売買できます。つまり、仕組みとしては投資信託、取引方法は株式、中身は不動産という、三つの要素が組み合わさった商品とイメージすると理解しやすくなります。
一般的な投資信託と異なる点は、ポートフォリオが主に不動産に特化していることと、法律上の要件を満たすことで、利益の多くを分配金として投資家に還元することが求められている点です。これにより、高い分配利回りを期待できる商品として認識されています。
個人が直接不動産を買う場合との違い
「REITは不動産投資」と聞くと、「それなら自分でワンルームマンションを買えば良いのでは？」と考える人もいます。しかし、REITと現物不動産にはいくつか本質的な違いがあります。
第一に、必要資金の違いです。現物不動産を購入する場合、価格が数千万円に達するケースが多く、ローンも含めて大きな負債を背負うことになります。一方でREITであれば、株式と同様に数万円程度から投資をスタートできます。これにより、ポートフォリオ全体の中で不動産への配分をコントロールしやすくなります。
第二に、流動性の違いがあります。現物不動産は売却するまでに時間がかかり、相場の急変に即座には対応できません。それに対して、REITは市場で売買できるため、基本的には市場が開いていればいつでも売却が可能です。もちろん、出来高や値動きには注意が必要ですが、現物に比べて圧倒的に流動性が高いと言えます。
第三に、分散投資のしやすさです。現物不動産では、1件の物件に資金が集中しがちです。REITの場合、1つの投資法人が複数の物件を保有しており、さらに複数のREITに分散投資することで、用途や地域ごとにリスクを分散することが可能です。
代表的なREITの種類──オフィス型・住宅型・物流型など
REITは、保有する物件の用途によっていくつかのタイプに分かれます。用途ごとの特徴を理解しておくと、景気や社会環境の変化に合わせて投資配分を考えやすくなります。
オフィス型REITは、都心のオフィスビルを中心に保有するタイプです。景気拡大局面では賃料が上昇しやすく、企業のオフィス需要が高まると稼働率も上がります。一方、景気後退やリモートワークの普及などでオフィス需要が低下すると、空室率や賃料に悪影響が出る可能性があります。
住宅型REITは、マンションや賃貸住宅を中心に保有します。住宅需要は景気変動の影響を受けにくい面があり、比較的安定した賃料収入を期待しやすいと言われます。ただし、立地や物件の質によって競争力が大きく変わるため、「安定＝どの銘柄でも大丈夫」というわけではありません。
商業施設型REITは、ショッピングモールやロードサイド店舗などを保有します。消費動向やテナント構成の変化の影響を受けやすく、景気の波がダイレクトに反映される一方で、テナントミックスの工夫で付加価値を高められる余地も大きい分野です。
物流型REITは、物流倉庫や配送センターを保有します。EC（ネット通販）の拡大とともに注目を集めてきた分野で、安定した需要が期待されます。立地条件（高速道路や港湾へのアクセスなど）が収益性に大きく影響します。
このほか、ホテル特化型や複数用途を組み合わせた総合型など、さまざまなタイプが存在します。投資家としては、自分がどのような景気シナリオを想定しているか、どの分野に中長期で強みを感じるかを踏まえて、用途ごとに投資配分を考えていくことが重要です。
分配金利回りの仕組み──なぜ高い利回りが期待できるのか
REITが投資家から人気を集める理由の一つが、分配金利回りの高さです。「利回り○％」といった数値を目にする機会も多いですが、その裏側で何が起きているかを理解しておく必要があります。
REITは法律上、利益の大部分を投資家に分配することが求められています。具体的な数値は制度によって異なりますが、一定割合以上を分配することで税制上の優遇を受けられるため、内部留保をあまり積み上げず、賃料収入などを積極的に分配する構造になっています。その結果、一般的な株式と比べて、高めの分配利回りが実現しやすくなっています。
ただし、利回りはあくまで「現在の価格と直近の分配金実績から計算された数値」に過ぎません。価格が大きく下がれば見かけ上の利回りは上がりますし、分配金が減れば利回りも低下します。「利回りが高い＝安全でお得」と短絡的に考えないことが極めて重要です。
例：同じ分配金でも価格が違えば利回りは変わる
具体例で確認してみましょう。あるREITが1口あたり年間5,000円の分配金を出しているとします。このとき、投資口価格が次のように変化した場合、利回りはどう変わるでしょうか。
価格が100,000円のとき、利回りは5％（=5,000÷100,000）です。もし市場環境の変化で価格が80,000円まで下落すると、分配金が変わらなくても利回りは6.25％になります。逆に価格が120,000円まで上昇すれば、利回りは4.17％まで低下します。
このように、利回りという数字は「分配金の水準」と「市場価格」の両方の影響を受ける指標です。投資判断をする際には、「利回りが高い理由は何か」「将来の分配金は維持・増加・減少のどれが起こりやすそうか」を丁寧に考えることが重要になります。
REIT投資のメリット──インカムゲインと分散効果
REIT投資には、主に次のようなメリットがあります。
第一に、インカムゲイン（分配金収入）を得やすいことです。分配金は通常、年数回に分けて支払われます。分配金を受け取りながら保有を続けることで、キャッシュフローを意識したポートフォリオを組みやすくなります。特に、給与所得以外の収入源を増やしたいと考える個人投資家にとっては、魅力的な選択肢となりえます。
第二に、少額から不動産に分散投資できることです。1つのREITが複数の物件を保有しているため、1銘柄を保有するだけでもある程度の分散効果が働きます。さらに、異なる用途や地域に投資する複数のREITを組み合わせれば、ポートフォリオ全体のリスクを細かくコントロールすることも可能です。
第三に、株式や債券と異なる値動きを期待できることです。実際の相関は市場環境によって変化しますが、長期的には不動産特有の要因（賃料、市況、開発状況など）が価格形成に影響を与えます。株式・債券に加えてREITを組み入れることで、ポートフォリオ全体の値動きが滑らかになる可能性があります。
REIT投資のリスク──金利・空室・災害・資金調達
メリットがある一方で、REITには固有のリスクも存在します。代表的なものを整理しておきましょう。
まず、金利上昇リスクです。REITは多くの場合、物件購入のために借入金を活用します。金利が上昇すると、借入コストが増加し、利益を圧迫する可能性があります。また、金利上昇局面では、安全資産の利回りが上がることで、相対的に高配当商品の魅力が薄れ、REITの価格に下押し圧力がかかることもあります。
次に、空室リスクがあります。景気悪化や競合物件の増加などにより、テナントが退去して空室が増えると、賃料収入が減少し、分配金の減額につながる可能性があります。用途別に見ると、オフィス型や商業施設型は景気の影響を受けやすいと言われます。
さらに、災害リスクも無視できません。地震や台風などの自然災害によって物件が損傷した場合、修繕費用の増加や一時的な賃料収入の減少が発生する可能性があります。保険でどこまでカバーされるか、地理的分散がどの程度図られているかは重要なチェックポイントです。
最後に、資金調達リスクがあります。REITは新たな物件取得や借入金返済のために、新投資口の発行（増資）を行うことがあります。増資が行われると1口あたりの価値が希薄化し、短期的に価格が下落することがあります。ただし、調達した資金で収益性の高い物件を取得できれば、中長期的には分配金の増加などポジティブな効果につながる場合もあります。
銘柄選びの基本的なチェックポイント
では、実際にREITへの投資を検討する際、どのような点を確認すべきでしょうか。ここでは、投資初心者でも比較的確認しやすい基本的な指標・観点を紹介します。
第一に、ポートフォリオの中身です。物件の用途（オフィス、住宅、物流など）、立地（都心・地方）、テナントの分散状況などを確認します。特定のエリアや特定のテナントに依存しすぎていないかをチェックすることで、空室や賃料変動のリスクを把握しやすくなります。
第二に、財務の健全性です。代表的な指標としてLTV（Loan to Value）があります。これは、物件価値に対する借入金の比率を示すもので、一般的にはLTVが高いほど財務リスクが高くなります。極端に高いLTVは、金利上昇や物件価値の下落時に耐性が低い可能性を示唆します。
第三に、分配金の安定性です。過去の分配金推移を確認し、増配・減配の傾向や、その背景になっている要因（新規物件取得、賃料改定、資産売却など）を分析します。単に利回りが高いかどうかではなく、「なぜその分配金水準が維持できているのか」を考えることが大切です。
第四に、投資口価格の水準とNAVとの関係です。NAV（Net Asset Value）は1口あたりの純資産価値を示す指標で、投資口価格がNAVより大きく上回っていればプレミアム、下回っていればディスカウントと判断されます。大きなディスカウントがある場合、将来的な是正余地を期待できる一方で、市場が何らかのリスクを織り込んでいる可能性もあるため、背景を丁寧に分析することが必要です。
シナリオ別：どんな投資家がREITをどう使うか
REITは、投資スタイルや目的によって活用方法が変わります。ここでは、いくつかの代表的なイメージを紹介します。
例えば、「毎月の給与に加えて、年間数％のインカムを積み上げたい」という人は、分配金重視のインカム志向として、比較的安定した分配実績を持つREITを複数組み合わせる戦略が考えられます。住宅や物流を中心にしつつ、リスク許容度に応じてオフィスや商業施設を加える、といったイメージです。
一方、「株式と債券だけのポートフォリオでは物足りないので、不動産も少し組み入れて分散効果を高めたい」という人は、資産配分の一部としてREITを組み込むスタイルが考えられます。この場合、ポートフォリオ全体の中でREITの比率をあらかじめ決めておき、株式や債券とのバランスを意識しながらリバランスすることがポイントになります。
さらに、「金利や景気の局面に応じて、オフィス型から物流型へ比重を変える」といった、マクロ環境を踏まえた戦略的なアロケーションも考えられます。ただし、こうした戦略は前提となる知識量も多く、市場環境の変化を継続的にウォッチする必要があるため、まずはシンプルな分散から始め、徐々にステップアップしていくのが現実的です。
初心者が陥りがちな失敗パターン
REITは比較的分かりやすい商品に見えますが、初心者が陥りがちなパターンも存在します。典型的な例を事前に押さえておくことで、余計な失敗を避けやすくなります。
一つ目は、「利回りの数字」だけで選んでしまうことです。利回りが高い銘柄ほど魅力的に見えますが、その裏側には空室の増加や将来の分配金減額への懸念など、何らかの理由が隠れていることがあります。表面的な数字だけで判断するのではなく、決算資料や運用報告書などを通じて背景を確認する姿勢が重要です。
二つ目は、用途や地域が偏りすぎることです。例えば、オフィス型REITのみを集中保有していると、特定の景気ショックやワークスタイルの変化がポートフォリオ全体に影響を与えやすくなります。少額投資ができるというREITの特性を活かし、複数銘柄への分散を意識することが大切です。
三つ目は、金利やマクロ環境を全く見ていないことです。REITは金利の影響を受けやすい資産クラスであり、中央銀行の政策金利や長期金利の動きが投資口価格に影響を与えることがあります。難しい理論をすべて理解する必要はありませんが、「金利が上がるとREITにどのような影響が出やすいか」といった基本的な感覚を持っておくことは重要です。
ステップ別：REIT投資を始めるまでの流れ
最後に、実際にREIT投資を検討する場合の一般的なステップを整理しておきます。あくまで一例ですが、具体的な行動イメージを持つうえで参考になります。
第一ステップは、自分の投資目的とリスク許容度を整理することです。「毎年どれくらいのインカムを目指したいのか」「価格変動にどの程度耐えられるのか」「全資産のうち、REITに何％くらいを割り当てるのか」といった点を、ざっくりでも良いので言語化しておきます。
第二ステップは、REITの基礎知識と市場全体の概要を把握することです。どのような用途のREITが存在するのか、市場全体の規模はどれくらいか、代表的な指数にはどのようなものがあるか、といったマクロな視点を持つことで、個別銘柄を眺める際の解像度が高まります。
第三ステップは、具体的な銘柄の比較検討です。先ほど挙げたようなポートフォリオの中身、財務指標、分配金の推移、価格とNAVの関係などを確認し、自分のシナリオに合致しそうな候補を複数ピックアップします。ここでは一つに絞り込むのではなく、「なぜこの候補を候補に入れたのか」を言葉にすることが大切です。
第四ステップは、実際の投資額と購入タイミングを決めることです。一度に大きな額を投じるのではなく、時間分散を意識して複数回に分けて購入する方法もあります。これにより、短期的な価格変動の影響をならすことができます。
第五ステップは、定期的なモニタリングと見直しです。決算発表や運用報告書をチェックし、分配金の水準やポートフォリオの変化、LTVの推移などを確認します。また、金利や景気などマクロ環境の変化も踏まえつつ、「当初想定していた役割を果たし続けているか」を定期的に評価します。
まとめ──REITは「不動産の入り口」として学ぶ価値が大きい
REITは、少額から不動産収益にアクセスできる便利な仕組みであり、インカムゲインと分散投資の両方の観点から、個人投資家のポートフォリオに組み込まれることが多い資産クラスです。一方で、金利や景気、空室、災害、資金調達といった固有のリスクも内包しており、「利回りが高いから」という理由だけで選ぶと痛い目を見る可能性もあります。
投資初心者にとっては、「不動産投資の第一歩」としてREITを学ぶことは、その後の現物不動産や他のインカム資産を理解するうえでも大きな助けになります。用途別の特徴や、分配金の仕組み、財務指標の見方などを一つひとつ身につけていくことで、自分なりの判断軸が育ち、マーケットのニュースも立体的に理解できるようになります。
まずは、自分の目的とリスク許容度を整理し、「どの程度の割合をREITに振り向けるか」「どの用途にどれくらい配分するか」といった設計図を描くところからスタートしてみてください。そのプロセス自体が、自分の資産形成に対する理解を深めてくれるはずです。
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