REIT投資の教科書：金利・分配金・物件タイプで読み解く実戦ポートフォリオ

REIT（リート）は「不動産を裏付けにした上場商品」です。個人が直接ビルや物流施設を買うのは現実的ではありませんが、REITなら数万円〜で不動産ポートフォリオの持分を保有できます。さらに分配金（実務上は利益配当や利益超過分配など）を定期的に受け取りやすいのが特徴です。

一方で、REITは株式よりも「金利」と「不動産市況」の影響を強く受けます。分配金があるから安全、という理解は危険です。この記事では、初心者でも判断軸を作れるように、指標の読み方、物件タイプ別のクセ、買い方（個別REIT・ETF・投信）、そして失敗パターンまで、実際の運用手順として落とし込みます。

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REITの仕組みを最短で理解する

REITは投資家から集めた資金で不動産を取得し、賃料収入や物件売却益を原資に分配します。上場しているため、株式と同じように市場で売買でき、価格は日々変動します。ここで重要なのは、REITは「不動産そのもの」ではなく、不動産を運営する金融商品の株式に近いという点です。

そのため、良い物件を持っていても、資金調達（借入・増資）の条件が悪化すれば価格が下がることがあります。逆に、不動産市況がほどほどでも、金利が低下して資金調達が軽くなれば評価されることもあります。REITは不動産と金融のハイブリッド、と覚えるとブレません。

REITリターンの正体：分配金＋価格変動＋為替

REITのリターンは大きく3つです。

• 分配金：家賃収入や売却益などからの分配
• 価格変動：市場評価（期待利回り、金利、リスク許容度）による上下
• 為替：海外REITを持つ場合は円高・円安の影響

初心者が見落としやすいのは「価格変動の要因」です。分配金利回りが高いから買う、という単純な判断だと、利回りが高く見える理由（価格が下がっているだけ）に巻き込まれます。分配金は重要ですが、まずは価格が動くメカニズムを理解するのが先です。

最重要：REITは金利に弱い。では、どの金利に反応するのか

REITが苦しくなる典型局面は「金利上昇」です。理由は3つあります。

1つ目は借入コスト。REITは不動産を借入で拡大します。金利が上がると利払いが増え、分配余力が減ります。

2つ目は割引率。将来の賃料や分配金を現在価値に割り引く際、金利が上がると現在価値が下がり、理論価格が下がります。

3つ目は相対利回り。国債利回りが上がると、REITの利回りが相対的に見劣りし、投資家が要求する利回りが上がって価格が下がりやすくなります。

日本のJ-REITは「長期金利」と「信用スプレッド」の二段構え

J-REITは国内金利の影響を受けますが、もう一段大きいのが「信用（リスク）スプレッド」です。市場がリスクオフになると、国債よりリスクの高い資産から資金が抜け、J-REITの要求利回りが上がりやすい。つまり、単に日銀の政策金利だけを見ても不十分で、長期金利の方向と、マーケットのリスク許容度をセットで観察します。

米国REITは「政策金利の織り込み」と「景気」の影響が濃い

米国REITはFRBの利上げ・利下げ見通しで動きやすい一方、景気後退懸念が出ると、オフィス・商業などの収益不安で下がることもあります。加えて円建て投資家には為替が乗ります。米国REITは「金利＋景気＋為替」を同時に扱う商品です。

物件タイプ別に“勝ち筋”が違う：REITを一括りにしない

REITは「不動産」と一言で言っても中身は別物です。物件タイプの構造を理解すると、ニュースの受け止め方が変わります。

住宅（レジデンス）

賃料は急騰しにくい一方、景気悪化でも需要が比較的底堅い。分配金のブレが小さく、守りの役割になりやすい。ただし都市集中・人口動態の影響を受けるため、エリア分散や入居率の推移を確認します。

物流（ロジスティクス）

EC拡大で注目されやすい分野。長期契約が多いと安定しますが、新規供給が増えると賃料が伸び悩む局面もあります。投資家が成長ストーリーで高値を付けやすく、金利上昇局面でバリュエーション調整が起きやすい点に注意します。

ホテル

インバウンドやイベントで収益が跳ねる一方、景気・感染症・災害など外部ショックに弱い。変動賃料型だと業績連動で分配金が大きく動きます。高い利回りが魅力でも、ボラティリティを許容できる比率に抑えるのが基本です。

オフィス

景気敏感で、テナントの移転や空室率の影響が大きい。近年は働き方の変化で構造問題も議論されます。オフィスREITは「立地の強さ」がすべてと言ってよく、Aグレード中心か、地方・築古中心かでリスクが別物になります。

商業（リテール）

テナントの競争力に左右されます。食品スーパーのように生活必需に強い施設と、アパレル中心のモールでは耐久性が違います。EC化の影響も受けるため、テナント構成と契約条件の確認が重要です。

指標の読み方：利回りだけで買わないための最低限セット

NAV倍率（P/NAV）と「ディスカウント」の意味

NAV（Net Asset Value）は、保有不動産を評価して負債を引いた“純資産価値”のイメージです。市場価格がNAVより安い（P/NAV<1）と「割安」に見えますが、ここで止まると危険です。割安には理由があります。

代表例は、将来の賃料低下、物件の老朽化、資金調達の難しさ、あるいは増資懸念です。P/NAVは入口のサインに過ぎず、なぜ割安なのかを分解するのが勝ち筋です。

LTV（借入比率）と金利上昇耐性

LTVは総資産に対する有利子負債の比率です。LTVが高いほどレバレッジは効きますが、金利上昇や資金繰り悪化のダメージも増えます。初心者はまず「極端に高いLTV」を避け、安定運用の範囲で比較します。

負債の平均金利・残存年数・固定金利比率

同じ金利上昇局面でも、短期借入が多いREITはすぐ利払いが増え、固定金利が長く残っているREITは影響が遅れて出ます。決算資料に載ることが多いので、借入の質として確認します。表面的な利回りより実戦的です。

分配金の質：利益超過分配をどう扱うか

日本のREITでは「利益超過分配」が行われるケースがあります。これは一概に悪ではありませんが、意味を理解していないと誤認します。会計上の利益とキャッシュフローはズレるため、利益超過分配があってもキャッシュが十分なら持続可能な場合があります。一方で、実質的に資産を取り崩しているなら長期的に弱くなります。ここは“あり/なし”ではなく、継続の根拠があるかで判断します。

具体例で理解する：J-REIT個別 vs J-REIT指数ETF

ここからは、初心者が実際に選ぶ場面を想定して、判断の流れを作ります。例として「J-REITを買いたいが、個別とETFのどちらが良いか」というケースです。

ケースA：まずは市場全体の値動きに慣れたい（ETF向き）

個別銘柄を選ぶ自信がない段階では、J-REIT指数連動のETF/投信は合理的です。物件タイプの偏りを自動的に薄められ、個別の増資・物件事故などの単発リスクを受けにくい。特に「最初の1本」としては、銘柄選定の失敗確率を下げる効果が大きいです。

ケースB：物件タイプの相性で上乗せを狙いたい（個別向き）

一方で、例えば「住宅中心の安定性が欲しい」「ホテルの回復局面を取りたい」といった仮説があるなら、個別銘柄の方が設計しやすい。指数は平均点ですが、個別は得点分布が広い。ここで重要なのは、ストーリーではなく数字で仮説を検証することです。空室率、賃料改定、借入条件、物件入替など、決算資料で確認できる項目から検証します。

初心者の落とし穴：高利回り個別に飛びつく

「分配金利回り6〜7%」と聞くと魅力的ですが、価格が下がって利回りが上がっているだけ、ということがよくあります。さらに増資が予想される局面では、分配金が維持されても投資口の価値が希薄化することがあります。高利回りは“ご褒美”ではなく、市場が警戒しているサインとして読み、理由の検証が必須です。

買い時・売り時を「金利」と「需給」で設計する

REITでやりがちなのが「下がったらナンピン」の一本槍です。REITは金利局面で長く下落が続くことがあり、下げ始めはまだ“割安”になり切っていないこともあります。そこで、実務的には買いの条件を2段階にします。

ステップ1：金利サイクルの位置を確認する

金利が上昇トレンドの初期は、REITの評価が切り下がる余地が残ります。逆に、利上げが最終局面に近づき、市場が利下げを織り込み始めると、REITは先回りで反発しやすい。金利の転換点は当てにくいですが、「利上げの加速期に全力買い」は避けやすくなります。

ステップ2：需給の歪みを拾う

REITは株式ほど出来高が大きくないため、投資信託の解約や指数入替などの需給で大きく動くことがあります。ニュースの悪材料ではなく、需給で投げが出ているだけなら、戻りも早い。初心者は難しく感じますが、実際は「急落の理由を分解して、金利や賃料の根本が壊れていないか」を確認するだけでも十分効果があります。

ポートフォリオ設計：REITを“主役”にしないほうがうまくいく

REITは魅力的ですが、値動きは株式に近く、下落局面もあります。初心者のポートフォリオでは、REITを主役にするより、株式インデックスを基軸に、REITを衛星（サテライト）に置く方が運用が安定しやすいです。

目安の考え方：目的別に比率を決める

目的が「分配金で生活費の一部を補う」なら、必要なキャッシュフローから逆算してREIT比率を決めます。目的が「インフレ耐性の補強」なら、株式・現金・債券との相関を見て、下落耐性を損なわない範囲に留めます。初心者がやってはいけないのは、利回りに釣られて比率が膨らみ、下落時に耐えられずに損切りしてしまう形です。

リバランスが効く：分配金は“再投資ルール”を決める

分配金をそのまま使うのか、再投資するのかで結果が変わります。おすすめは「基本は再投資、ただし相場が過熱していると感じたら現金比率を積む」というルール化です。人間は感情で動くため、ルールがないと高値掴み・安値売りになりがちです。

NISA・iDeCoとの相性：税金より“運用の一貫性”が重要

REITは分配金があるため、非課税枠との相性が良いと考えがちです。ただし制度の違い（売買の自由度、拠出・引き出し制約）もあるので、税金だけでなく運用の一貫性を優先します。

例えば、値動きが大きいホテルREITをiDeCoで積むと、途中で方針転換しづらい。逆に、指数型のREIT投信を長期で積むのは整合的です。NISAなら売買の自由度が高いので、サテライト運用（比率調整・リバランス）とも相性が良い。重要なのは、制度に商品を合わせることです。

よくある失敗パターンと回避策

失敗1：利回りランキングで上位を買う

利回りが高い＝儲かる、ではありません。価格下落の反映、増資懸念、物件の収益悪化など、警戒サインの可能性が高い。回避策は、利回りの前にP/NAV、LTV、借入条件、空室率をチェックし、“なぜ高いのか”を言語化することです。

失敗2：金利上昇局面で“いつか戻る”と放置する

金利上昇が長引くと、REITの評価が長期で圧迫されます。放置するなら、含み損でも保有し続けられる比率にしておく必要があります。回避策は、購入前に「この比率なら下落しても売らない」と決め、上限比率を守ることです。

失敗3：分配金を全部使って再投資しない

分配金は心理的に“収入”として扱われやすいですが、再投資しないと複利が効きにくい。回避策は、分配金の扱いを最初に決め、必要額だけ取り崩し、残りは自動的に再投資する仕組み（積立・買付日固定）を作ることです。

失敗4：海外REITで為替を無視する

米国REITは為替でリターンが大きく変わります。回避策は、為替を当てに行くのではなく、「円高で買い増し、円安で買い増しを控える」など、行動ルールを決めることです。ヘッジ型商品はコストもあるため、仕組みを理解した上で選びます。

実戦チェックリスト：買う前にこれだけは確認する

最後に、初心者でも再現できるチェックリストを置きます。難しい分析は不要で、これだけで事故率は下がります。

• 物件タイプ（住宅・物流・ホテル・オフィス・商業など）と景気感応度は把握できているか
• P/NAVが割安でも、割安の理由を説明できるか（賃料、空室、築年数、立地、増資懸念）
• LTVが極端に高くないか。借入の固定/変動、残存年数は確認したか
• 分配金の推移が安定しているか。利益超過分配の根拠（キャッシュ）を理解しているか
• 自分のポートフォリオ内でREITの役割（分配金、インフレ対策、分散）が明確か
• 下落時の対応（買い増し・放置・損切り）を事前に決めたか

まとめ：REITは“金利と物件”で理解すると武器になる

REIT投資のコツは、分配金に目を奪われず、金利と物件タイプを軸に全体像を捉えることです。最初は指数型で市場のクセを掴み、慣れてきたら物件タイプの仮説で個別を組み合わせる。比率は欲張らず、リバランスと再投資ルールで淡々と運用する。これが、個人投資家がREITを長期の武器に変える最短ルートです。

もう一段深く：不動産の評価（キャップレート）とREIT価格のつながり

REITの決算資料では、不動産の鑑定評価や含み益が示されることがあります。ここで重要なのがキャップレート（還元利回り）の考え方です。ざっくり言えば「その物件が生む純収益（NOI）を、どの利回りで評価するか」です。金利が上がると投資家はより高い利回りを求めるため、キャップレートが上がり、同じ収益でも不動産評価額は下がります。つまり、金利上昇はREITの資金調達だけでなく、保有不動産そのものの評価にも効いてきます。

この構造を理解すると、「賃料は堅調なのにREITが下がる」局面を説明できます。賃料（キャッシュフロー）が同じでも、割引率やキャップレートが変われば評価が動く。逆に、利下げ局面ではキャップレート低下で評価が上がりやすく、REIT価格が先に反応することもあります。

分配金の持続性を見るための“現場指標”

初心者が分配金の将来を読むとき、毎期の分配額だけを追うのは危険です。次の3つを押さえると、数字の意味が立体的になります。

FFO（Funds From Operations）/ AFFOの考え方

海外REITでよく使われるFFOは、会計上の純利益から不動産の減価償却などを調整し、キャッシュ創出力に寄せた指標です。さらに維持修繕などを差し引いたAFFOで“実力”を見る場合もあります。日本のJ-REITでも同じ思想で、会計利益ではなくキャッシュフローが重要です。分配金がキャッシュで支えられているか、ここを見ます。

稼働率・賃料改定・テナント集中

物件タイプにより重要度は変わりますが、共通して効くのは稼働率（入居率）と賃料改定です。さらに、特定テナントへの依存が大きいと、退去で一気に収益が崩れます。決算資料でテナント集中や契約満了のスケジュールが出ることがあるので、ざっくりでも把握しておくと、突然の悪材料に強くなります。

物件入替（取得・売却）の“意味”を読む

REITは物件を買い増し、古い物件を売却して入れ替えます。ここで大事なのは、規模拡大のための買い増しなのか、収益性を高める入替なのかです。増資で買い増す場合は希薄化のコストがあるため、投資口当たりの収益が伸びているか（1口当たり分配の成長）がポイントになります。

運用の型：REITは「仕込みの時間」を味方にする

REITはトレンドが出ると数か月〜年単位で続くことがあります。特に金利局面は粘りやすい。そこで、初心者は“一括で当てに行く”より、段階的に仕込む方が再現性が上がります。

例えば、買付を3回に分けます。1回目は小さく入り、2回目はP/NAVディスカウントが拡大したら追加、3回目は金利がピークアウトし始めた兆し（利上げ停止の織り込み、長期金利の低下傾向）が出たら追加、といった具合です。これなら相場観が外れても、平均取得単価が極端に悪化しにくい。

売りも同様で、利下げ局面で過熱し、P/NAVが高くなりすぎたら一部利益確定する、という“部分撤退”を使うと、分配金を受け取りながらリスクを落とせます。REITは0か100かの売買より、比率調整の発想が向いています。

銘柄リストの作り方：迷わないためのシンプル設計

最後に、日々の情報に振り回されないための「監視リスト（ウォッチリスト）」の作り方を提案します。

まず、物件タイプで分けて3〜5銘柄ずつ候補を作ります（例：住宅、物流、ホテル、オフィス）。次に、各銘柄の“自分の基準”を1行で書きます。「住宅：稼働率が高く、借入が長期固定」「物流：築浅中心でテナント分散」「ホテル：変動賃料で回復局面に強い」など、抽象でOKです。

そして、買いの条件を数字で1つだけ決めます。例として「P/NAVが0.9以下になったら検討」「分配金利回りが過去5年レンジの上限に近づいたら検討」など。条件が増えるほど実行できません。1つだけに絞ることで、相場が荒れても行動できます。

この仕組みを作ると、SNSの“今が買い”に左右されにくくなります。個人投資家が勝ちやすいのは、情報の速さではなく、ルールの一貫性です。