株式や投資信託に比べると、REIT（リート＝不動産投資信託）は名前だけ聞いたことがあるものの、「仕組みがよく分からない」「リスクが想像しにくい」と感じる方が多い商品です。しかし、REITは少額からプロ並みの不動産分散投資ができる非常に実用的な金融商品であり、ポートフォリオの安定化やインカムゲイン源として大きな役割を果たします。
この記事では、REITの基本的な仕組みから、具体的な銘柄選びのポイント、暴落時の付き合い方、ポートフォリオの中での位置づけまで、初めての方でも理解できるように、丁寧かつ実務目線で解説します。
REITとは何か――普通の株と何が違うのか
REITは「Real Estate Investment Trust」の略で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。簡単に言うと、投資家から集めた資金でオフィスビルやマンション、商業施設、物流倉庫、ホテルなどの不動産を購入・運用し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。
通常、都心のオフィスビルや大型物流施設を個人で直接購入することは現実的ではありません。必要な資金が数十億円単位になるうえ、テナント管理や修繕などの運営も専門知識を要します。REITは、そうした大規模不動産をファンド化し、投資家は1口数万円程度から参加できるようにしたものだとイメージすると分かりやすいです。
普通株との大きな違いは、事業内容が「不動産の保有・運営」にほぼ限定されていることと、利益の大部分を分配金として投資家に還元するルールになっている点です。これにより、価格上昇によるキャピタルゲインだけでなく、安定した分配金（インカムゲイン）を期待しやすいのが特徴です。
REITの収益源はどこから生まれるのか
REITの収益源は主に次の2つです。
1つ目は、保有している不動産の「賃料収入」です。オフィスであれば企業からのオフィス賃料、住宅であれば入居者の家賃、商業施設であればテナントからの賃料が収益になります。これらの賃料から、管理費や修繕費、借入金の利息などを差し引いたものが、いわゆるNOI（営業純利益）としてREITの利益の土台になります。
2つ目は、「不動産売却益」です。取得時より高い価格で物件を売却できれば、その差額が利益になります。REITは長期保有だけでなく、ポートフォリオの入れ替え（入替え売買）を通じて収益力の高い物件に組み替えることで、ポートフォリオ全体の質を高めようとします。
投資家に支払われる分配金は、これらの賃料収入と売却益から経費を差し引いた後の利益が原資になります。したがって、物件の稼働率（空室率）や賃料水準、金利水準などがREITの収益に大きく影響することを理解しておくことが重要です。
J-REITと海外REITの違い
個人投資家が投資対象としてよく目にするのは、日本国内の証券取引所に上場している「J-REIT」と、米国や世界のREITに投資するETF・投資信託などです。
J-REITは、日本国内の不動産に投資するREITです。投資対象は東京・大阪などのオフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなどが中心で、日本の景気や不動産市況、金利動向の影響を強く受けます。分配金は円建てで支払われるため、為替リスクはありませんが、日本特有の人口動態やオフィス需要の変化などに注意が必要です。
一方、米国REITやグローバルREITに投資するETF・投資信託を通じて、海外REITに投資することもできます。海外REITは、米国の金利政策や各国の景気動向、為替レートなどの影響を受けますが、地域や通貨を分散できるというメリットがあります。海外REITはドル建ての分配金を円に換算して受け取ることになるため、為替の動きがリターンに上乗せされることもあれば、逆に目減り要因になることもあります。
REITの主なタイプと特徴
REITと一口に言っても、投資対象となる不動産の種類によって性格が大きく異なります。代表的なタイプを見ていきます。
オフィス型REIT
都心のビジネス街にある大型オフィスビルを中心に保有するタイプです。景気が良く企業のオフィス需要が強い時期には賃料水準が上がりやすく、稼働率も高まり分配金が増えやすい一方、景気後退局面では空室率が上昇するリスクがあります。テレワークの普及など、働き方の変化もオフィス需要に影響します。
住宅型REIT
都市部の賃貸マンションやアパートを保有するタイプです。住居は生活の基盤であるため、オフィスに比べると景気の影響を受けにくく、空室率も比較的安定しやすい傾向があります。一方で、一戸あたりの賃料水準はオフィスより低く、分配利回りもやや控えめになることが多いです。
商業施設型REIT
ショッピングモールや路面店などの商業施設に投資するタイプです。景気の影響を受けやすく、消費動向やテナントの売上に左右されやすい一方、集客力の高い立地にある施設は長期的に安定した収益源となり得ます。ネット通販の拡大など、消費行動の変化が将来のリスク要因となり得る点にも目を向ける必要があります。
物流施設型REIT
インターネット通販の拡大を背景に注目されているのが物流施設型REITです。大型倉庫や配送センターなどに投資し、倉庫の賃料収入を得ます。ECの拡大やサプライチェーン高度化の流れから、中長期的な需要が見込まれる分野として人気がありますが、一部セクターでは新規供給が増えすぎて競争が激しくなるリスクもあります。
ホテル型・その他
ホテルやリゾート、ヘルスケア施設（老人ホーム、病院関連）、データセンターなど特定分野に特化したREITも存在します。景気や観光需要、政策などの影響を強く受けるため、分配金の変動が大きくなる傾向がありますが、景気やトレンドが追い風になる局面では大きなリターンをもたらすこともあります。
REIT投資で必ずチェックしたい指標
REITを選ぶ際には、株式と同じように株価チャートだけを見るのではなく、収益性や安全性を示す指標を確認することが重要です。ここでは実務上よく使われる代表的な指標を取り上げます。
分配金利回り
最も分かりやすい指標が「分配金利回り」です。1口あたりの年間分配金を現在の投資口価格で割ったもので、「今の価格で投資した場合、理論上どの程度の利回りが期待できるか」をざっくり把握できます。ただし、利回りが高すぎる場合は、将来の分配金減額や物件の質への不安が価格に織り込まれているケースも多いため、「高利回りだからお得」と短絡的に判断するのは危険です。
稼働率（稼働状況）
保有物件のどれだけが賃貸中かを示すのが稼働率です。例えば稼働率98％であれば、ほとんどの物件が埋まっており、安定的な賃料収入が期待できます。逆に、稼働率が急激に低下している場合は、立地の競争力低下や賃料水準の不適合など、何らかの構造的な問題がないかを疑う必要があります。
LTV（Loan to Value）
LTVは、保有不動産に対する借入金の割合を示す指標です。例えば総資産が1,000億円で借入金が500億円なら、LTVは50％です。LTVが高すぎると、金利上昇局面で利払い負担が重くなり、資金調達の柔軟性が低下します。一方で、適度なレバレッジを使うことで、自己資本に対する収益率を高める効果もあります。投資するREITのLTVが、同じセクターの平均と比べて高すぎないかどうかを確認するのが基本です。
１口当たりNAV（純資産価値）との乖離
保有不動産を評価額ベースで合計し、負債を差し引いた「純資産価値（NAV）」を1口あたりに換算したものと、市場価格を比較することで、「割安か割高か」の目安を掴むことができます。市場価格がNAVを大きく下回っていれば、保有不動産の価値と比べて割安に放置されている可能性がありますが、同時に市場が将来の収益悪化を織り込み始めているサインのこともあります。
具体例：安定志向の投資家がREITを組み込むケース
ここでは、具体的なケースを想定して、REITをどうポートフォリオに組み込むかを考えてみます。
例えば、毎月積み立てでインデックスファンド（株式）を購入している30代の会社員が、「将来の配当収入の柱を増やしたい」と考えたとします。この場合、ポートフォリオにREITを10〜20％程度加えることで、株式とは異なる収益源（不動産賃料）を取り込むことができます。
具体的には、国内株式インデックス60％、先進国株式インデックス20％、J-REITまたはグローバルREIT20％といった配分が一例として考えられます。株式市場が大きく下落した局面でも、オフィスや住宅からの賃料収入が比較的安定していれば、分配金として一定のキャッシュフローが入ってくるため、メンタル面の支えになりやすいというメリットがあります。
ただし、リーマン・ショックやパンデミックのように金融市場や実体経済が大きく揺れる局面では、REITも株式と同じように大きく売られることがあります。「REITだから安全」という思い込みは禁物であり、あくまで株式と同様、市場に上場しているリスク資産であることを意識する必要があります。
暴落時のREITとの付き合い方
REIT投資で多い失敗パターンが、「暴落時に高利回りに目がくらんで集中投資してしまう」ケースです。相場急落時には、投資口価格が大きく下がるため、分配金利回りが急上昇して見えます。しかし、その時点で将来の分配金がどの程度維持されるかは不透明であり、景気後退に伴って賃料が下がったり、テナントの退去が増える可能性もあります。
暴落時にREITを追加購入するのであれば、以下のようなポイントに注目するのが現実的です。
- 過去の不況局面でどの程度分配金を維持または減配したか
- テナントの多様性（特定業種への依存度が高すぎないか）
- LTV水準や借入金の返済スケジュール
- 保有物件の立地と競争力（築年数、最寄り駅からの距離など）
これらを確認した上で、あくまでポートフォリオ全体のバランスを崩さない範囲で段階的に買い増すアプローチが現実的です。短期的な値動きで一喜一憂するのではなく、「長期的に安定した賃料収入を生む不動産群を、時間をかけて安く買っていく」という視点を持てるかどうかが、REIT投資の成否を左右します。
REITに特有のリスクを理解する
REITは便利な商品ですが、特有のリスクも存在します。主なものを整理しておきます。
金利上昇リスク
REITは不動産を購入する際に多くの場合、借入金（レバレッジ）を利用します。そのため、金利が上昇すると利払い負担が増え、利益が圧迫される可能性があります。また、投資家目線では「債券や預金の利回りが上がると、相対的にREITの魅力が低下する」ため、金利上昇局面ではREITの価格が下落しやすい傾向があります。
不動産市況リスク
オフィス需要の低迷や人口減少、商業施設の競争激化などにより、賃料の下落や空室率の上昇が続くと、NOIが減少し分配金にも影響します。特定エリアや用途に偏ったポートフォリオのREITは、その分リスクが集中しやすくなります。
流動性リスク
上場しているとはいえ、出来高が少ない銘柄の場合、大きな金額を一度に売買しようとすると価格が大きく動いてしまうことがあります。売買代金が安定している銘柄かどうかを確認し、あまりに流動性の低い銘柄への集中投資は避けるのが無難です。
REIT銘柄の選び方のステップ
実際にREITを選ぶ際の基本的なステップを整理します。
ステップ1：投資対象セクターを決める
まず、自分がどのような不動産セクターに投資したいのかを決めます。安定性重視なら住宅・一部のオフィスや物流、成長性や値上がり益も狙いたいなら物流・データセンター・一部商業施設など、セクターごとの特徴を踏まえて方向性を定めます。
ステップ2：分配金利回りと財務の健全性を確認する
同じセクター内で複数銘柄を比較し、分配金利回りが極端に高すぎないか、LTVが過度に高くないか、借入金の返済スケジュールが集中していないかなどを確認します。また、スポンサー企業（REITの支援母体）の信用力や不動産運営の実績もチェックポイントです。
ステップ3：保有物件とポートフォリオの分散状況を見る
保有物件の所在地が特定エリアに偏りすぎていないか、テナントが特定業種に集中していないかを確認します。例えば、オフィスビル中心のREITでも、都心の複数エリアに分散しているのか、あるいは一部エリアに集中しているのかでリスクの質が変わります。
ステップ4：自分のポートフォリオ全体とのバランスを確認する
最後に、自分の全資産の中でREITがどの程度の比率になっているかを確認します。REITは株式と同様に価格変動リスクを持つ資産なので、家計全体のリスク許容度を踏まえて、偏りすぎた配分になっていないかをチェックすることが重要です。
REIT投資を始める際の実務的なポイント
ここからは、実際にREIT投資を始める際の具体的なポイントを整理します。
第一に、少額から時間分散で購入することです。REITは金利や景気の影響を受けやすいため、短期的には価格が大きく上下します。一度に大きな金額を投入するのではなく、数か月〜1年程度の期間に分けて定期的に購入することで、取得価格を平均化し、タイミングリスクを抑えることができます。
第二に、銘柄分散を心がけることです。1つのREITだけに集中投資するのではなく、セクターの異なる複数のREITや、複数銘柄に分散されたREIT ETFを組み合わせることで、特定銘柄のトラブルによる影響を緩和できます。
第三に、分配金の使い方をあらかじめ決めておくことです。分配金をすべて生活費に回すのか、一部を再投資に回すのか、あるいは一定額までは再投資し、目標額に達したら取り崩すのかといった方針を決めておくと、感情に流されずに運用を続けやすくなります。
まとめ――REITは「不動産×分配金」の入り口
REITは、少額からプロが運用する不動産ポートフォリオに参加できる便利な商品です。賃料収入を源泉とする分配金は、長期的な資産形成において心強いインカムゲインの柱になり得ます。一方で、金利や不動産市況の変化、レバレッジの高さなど、株式とは異なるリスクも抱えています。
大切なのは、「なんとなく利回りが高いから買う」のではなく、収益源やリスク要因、財務の健全性を理解したうえで、自分のポートフォリオの中でどのような役割を持たせるのかを明確にすることです。この記事で紹介した指標やチェックポイントを参考にしながら、自分なりのルールを持ってREIT投資に取り組めば、長期的に安定した不動産収益をポートフォリオに組み込むことができるはずです。
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