REIT ETFの金利感応度を読み解く：利回り・キャップレート・負債で決まる値動きの正体

REIT ETFの値動きは「金利」だけでは決まらない

REIT（不動産投資信託）は「金利が上がると下がる」と言われがちですが、REIT ETFの価格反応はもっと複雑です。金利が動いた瞬間に売買されるのは事実でも、その裏側では①不動産の期待利回り（キャップレート）、②REITの資金調達コスト、③賃料・稼働率・更新の強さ、④レバレッジと返済期限、⑤セクター構成（データセンター、住宅、商業、物流など）が同時に作用します。

本記事では「REIT ETFの金利感応度」を、株式のデュレーションに似た考え方で分解し、相場局面別にどう扱うかを具体例つきで整理します。

まず押さえる：REIT ETFの金利感応度とは何か

ここで言う金利感応度は、厳密な債券デュレーションではなく「金利変化に対してREIT ETFがどれだけ価格変動しやすいか」という実務的な概念です。結論から言うと、感応度は次の3つのチャンネルで決まります。

• 割引率チャンネル：将来の分配（FFO/AFFO）を現在価値に割り引く利率が上がると、株価は下がりやすい。
• 資金調達チャンネル：借入比率が高いほど、借換え時の金利上昇が利益と分配余力を圧迫する。
• 不動産評価チャンネル：キャップレート上昇（不動産の期待利回り上昇）は、保有資産評価やNAVに下押し圧力をかける。

「金利が上がる＝REITが下がる」は割引率チャンネルだけを見た単純化です。現実には、インフレ局面で賃料が伸びるREITは、金利上昇でも耐えることがあります。

REIT ETFを動かす“実質金利”と“信用スプレッド”

名目金利の上下だけで判断すると外します。REITは「長期にわたるキャッシュフロー資産」なので、注目すべきは実質金利（名目金利−インフレ期待）です。実質金利が急上昇する局面では、成長株と同様にREITもバリュエーションが圧縮されやすくなります。

もう一つ重要なのが信用スプレッドです。景気後退懸念で社債スプレッドが拡大すると、REITの資金調達コストは「国債金利＋スプレッド」で上がり、株価が先に崩れやすい。つまり、国債利回りが低下していても、スプレッド拡大でREITが下がることが起こります。

“キャップレート”を使うと、金利とREITの関係が見える

キャップレート（NOI ÷ 不動産価格）は、不動産を「利回り商品」として見たときの期待利回りです。キャップレートは、概ね「無リスク金利＋リスクプレミアム」に近い動きをします。

金利上昇局面でキャップレートが上がると、不動産価格は下がりやすい。REITは保有不動産の集合体なので、NAV（純資産価値）に下押し圧力がかかります。一方で、賃料が上がりNOIが伸びれば、同じキャップレートでも不動産価値は維持される可能性があります。要するに「キャップレート上昇」だけでなく「NOI成長」も同時に見るのがポイントです。

金利感応度を決める“REITの体質”チェックリスト

REIT ETFは中身のREITの集合なので、ETFの感応度は構成銘柄の体質に左右されます。投資家側で把握しやすい指標をチェックリスト化します。

1）負債比率と固定金利比率

負債比率（LTV）が高いほど金利に弱いのは直感通りです。ただし、固定金利比率が高く、返済期限が長い場合、金利上昇の悪影響は“今すぐ”は出ません。逆に、短期借入や変動金利が多いREITは、政策金利の上昇がそのまま利益に効きます。

2）債務の平均残存期間（デット・マチュリティ）

「いつ借換えが来るか」が重要です。平均残存期間が長いREITは、短期の金利ショックに耐えやすい。ETFの中身が借換え期を迎えるタイミングが集中していると、市場は早めに織り込みます。

3）賃料改定の強さ（契約形態と需給）

インフレ局面で強いのは、賃料改定が速い資産です。たとえば住宅（短めの賃貸契約）、ホテル（デイリーで価格が動く）、セルフストレージなどは価格転嫁が速い。一方で、長期固定賃料のオフィスや一部の商業施設は転嫁が遅れ、実質収益が削られやすい。

4）“疑似成長株”か“高配当株”か

データセンターや通信塔など、成長期待で買われるREITは、株式デュレーションが長くなりやすく、実質金利上昇に弱い傾向があります。逆に、成熟資産で分配中心のREITは、金利上昇が緩やかで景気が強い局面では耐えることがあります。

具体例：同じ金利上昇でも、REITセクターで明暗が分かれる

ここでは「金利上昇＝REIT一律下落」という誤解を壊すために、よくある3パターンを例示します。

例1：政策金利の急上げ（短期金利主導）

中央銀行がインフレ抑制のために短期金利を急上げすると、変動金利比率が高いREITや、短期借換えが多いREITが直撃を受けます。分配余力が削られる懸念が先に立ち、ETF全体も売られやすい。

この局面での実務的な対応は、「REITをゼロにする」より「中身を入れ替える」です。具体的には、住宅・物流のように賃料改定が比較的早い領域、あるいは負債の固定化が進んだ大型・高格付け寄りのREITが相対的にマシになりやすい（ETFだとセクター偏りを把握する必要があります）。

例2：長期金利だけが上がる（景気拡大・期待インフレ上昇）

景気が強く、長期金利が上がる局面では、賃料上昇・稼働率の改善が同時に起こり得ます。結果として、REITは最初に売られても、その後に業績が追いつき反発するケースがあります。

ここで重要なのは、金利上昇の“理由”です。景気が強いから金利が上がるのか、金融不安でスプレッドが拡大しているのかで、同じ「長期金利上昇」でも結果が真逆になります。

例3：金利は低下しているのにREITが下がる（信用不安）

不況入りや金融システム不安では、国債利回りが低下しても、信用スプレッドは拡大します。REITの調達は楽にならず、テナント倒産や空室増加の懸念も重なり、REITは下がりやすい。ここで「金利が下がったからREIT買い」は危険です。

“REIT ETFは債券の代替”は半分だけ正しい

REITは分配利回りがあり、金利の影響を受けるため、債券に似た扱いをされがちです。しかし、REITは株式です。景気、需給、運営能力、増資、個別資産の陳腐化など、企業要因のボラティリティが入ります。

投資家がやりがちな誤りは、REIT ETFを「長期国債ETFのように」扱うことです。長期金利に連動すると思い込むと、信用不安局面やセクター悪材料で想定外の損失になります。

投資判断を“金利シナリオ”で組み立てる方法

初心者が実行しやすいよう、3つの金利シナリオで意思決定を整理します。ポイントは「予想を当てる」ことではなく、「外れたときの損失を限定しつつ、当たったときにリターンが出る」ように配分を組むことです。

シナリオA：利下げ（景気後退型）

利下げが景気後退の結果として起こる場合、国債利回りは低下しても、賃料や稼働率が悪化し、REITの分配が減るリスクがあります。ここではREIT比率を増やすより、「キャッシュフローが粘るセクター中心」＋「段階的な買い下がり」が現実的です。

具体例として、オフィス比率が高いETFを避け、住宅・ヘルスケア・一部のインフラ寄りの比率が相対的に高い構成を選ぶ、またはREIT全体の比率を抑えて“様子見”の余地を残す、という考え方です。

シナリオB：高金利長期化（実質金利上昇型）

実質金利がじわじわ上がる局面は、REITのバリュエーションに継続的な圧力がかかります。ここでは「高配当だから保有継続」という発想が危険です。分配利回りが高く見えても、価格下落でトータルリターンが負けることがあるからです。

対応策は、①REIT比率を下げる、②REIT内でもレバレッジが低く賃料改定が早い資産に寄せる、③どうしても持つなら分割投資で取得単価を分散する、の3つです。

シナリオC：インフレ再燃（名目金利上昇＋賃料上昇）

インフレ再燃では、名目金利は上がりやすい一方、賃料上昇が同時に進む可能性があります。このとき強いのは、価格転嫁が速い資産（住宅、ホテル、セルフストレージ、物流など）です。逆に、長期固定賃料で転嫁が遅い領域は実質収益が削られがちです。

この局面は「REITが全面的に不利」と決めつけず、“インフレ耐性のあるREIT”を持てるかが勝負になります。ETFだとセクター分散が入るため、構成のクセを把握しておく必要があります。

ETF選びで差がつく：同じREITでも中身の偏りが違う

REIT ETFは一見似ていますが、指数や組入れルールで中身が変わります。以下の観点で比較すると、金利感応度の差を読みやすくなります。

• セクター比率：オフィス、住宅、物流、データセンター、ホテル、ヘルスケアなどの比率。
• 成長型比率：データセンター・通信塔など“疑似成長株”の比率が高いと実質金利に敏感になりやすい。
• 地域特性：米国REITとJ-REITでは、賃貸契約慣行、金利水準、インフレ環境が違う。
• リバランス頻度：指数入替や時価総額加重の度合いで、バブル的な銘柄比率が増えることがある。

運用ルール例：初心者でも再現できる“金利感応度”コントロール

ここからは、売買タイミングを当てに行くのではなく、ルールでリスクを管理する例を示します。

ルール1：REIT比率は“金利の方向”ではなく“金利の速度”で調整

金利が上がるか下がるかより、どれだけ急かが重要です。急上昇局面ではREITは投げが出やすい。そこで、10年金利（または長期金利指標）が短期間に大きく動いたときは、REIT比率を一時的に落とし、落ち着いたら戻す、という考え方が有効です。速度に注目すると、ダマシを減らしやすいのが利点です。

ルール2：分配利回りだけで買わない（トータルリターン基準）

REITは分配金が魅力ですが、価格下落が大きいと意味がありません。過去1年・3年などのトータルリターン（分配込み）で、株式や債券とのバランスを見直す癖をつけると、金利局面の変化に追随しやすくなります。

ルール3：REITを“単独の守り資産”にしない

守りを期待するなら、現金同等物や短期債、分散株式などと組み合わせる必要があります。REITだけを守りの中核に置くと、信用不安局面で同時に下がる可能性があります。REITは「インカム＋不動産エクスポージャー」と割り切った方が運用が安定します。

よくある失敗パターンと回避策

失敗1：金利が下がった瞬間にフルベット

金利低下が景気後退や信用不安の結果なら、REITはむしろ弱いことがあります。回避策は、国債利回りだけでなく信用スプレッドや株式ボラティリティを併せて見ること。難しければ「一括ではなく分割」で、最悪の買い時を避けるだけでも効果があります。

失敗2：高分配＝安全と誤解する

高分配は、価格下落や分配減の前兆であることがあります。回避策は、分配性向（FFOに対する配当）と増資頻度、借換えスケジュールの確認です。ETFだと個別チェックが難しいので、“高分配ランキング買い”は避けるのが無難です。

失敗3：金利ヘッジ目的でREITを買う

インフレヘッジを狙ってREITを買うなら、賃料改定の速さと需給の強さが必要です。漫然とREIT ETFを買うと、インフレより金利上昇の悪影響が勝つ場合があります。回避策は、インフレ局面で強いセクターが含まれるかを確認し、必要なら他のインフレ耐性資産（コモディティ、短期インフレ連動債など）と組み合わせることです。

まとめ：REIT ETFの金利感応度は“中身”で管理する

REIT ETFは金利の影響を受けますが、値動きは「割引率」「資金調達」「不動産評価」「賃料成長」「信用環境」が絡む複合結果です。投資家がやるべきことは、金利の予想を当てに行くより、①金利変化の速度に注意し、②セクター構成とレバレッジ体質を把握し、③シナリオ別に比率調整のルールを持つことです。

この3点を押さえるだけで、「金利が動くたびにREITで振り回される」状態から抜けられます。REITは“万能の守り”ではありませんが、設計すれば強いインカム源になります。

“感応度”を数値で把握する：初心者でもできる簡易計測

「このREIT ETFは金利にどれくらい弱いのか」を感覚で語ると、判断がブレます。厳密な計量モデルは不要でも、最低限の“目安”を持つと運用が安定します。

方法1：週次リターン×10年金利変化でざっくり回帰する

やり方はシンプルです。①REIT ETFの週次リターン（％）、②10年国債利回りの週次変化（％ポイント）を並べ、回帰（ExcelならLINEST）で係数を出します。係数が「−3」なら、10年金利が+0.10%（10bp）上がる週に、平均で−0.3%動きやすい、という読みになります（もちろん分散は大きく、万能ではありません）。

この係数は局面で変わります。特に、実質金利が急上昇している局面では係数が悪化しやすい。だからこそ“固定の数値”として盲信せず、四半期ごとに更新して傾向を見るのが実務的です。

方法2：金利だけでなく「株式」との分解で見る

REIT ETFの動きには、株式市場全体のリスクオン・リスクオフが混ざります。そこで、①株式指数（例：全世界株、S&P500など）の週次リターン、②10年金利変化の2つを説明変数にした回帰にすると、「株式要因」と「金利要因」の混合を分解しやすくなります。初心者がやるなら、まずは“ざっくり把握”で十分です。

方法3：チャートで「金利に負けている週」を数える

数式が面倒なら、週次で「金利が上がった週にREIT ETFが下がった回数」を数えるだけでも、感応度の肌感が掴めます。回数が多い銘柄は“金利ショック耐性が弱い”可能性があります。

J-REIT ETFの注意点：日本特有の金利と賃料のクセ

日本のREIT（J-REIT）は、米国REITと違うゲームをしています。理由は大きく3つです。

• 金利水準が極端に低い期間が長かったため、わずかな金利上昇でも相対インパクトが大きく見えやすい。
• 賃貸契約・賃料改定の慣行が比較的ゆっくりで、インフレ局面でも賃料転嫁が遅れやすい領域がある。
• 投資主価値と増資：成長投資のための公募増資が行われやすく、価格が上がっている局面ほど希薄化リスクが意識される。

したがって、J-REIT ETFを金利だけで扱うとミスりやすい。日本では「金利上昇＝即死」ではなく、金利上昇の背景（円安インフレなのか、賃金上昇を伴う需要拡大なのか）で結果が変わります。

ヘッジ発想：REITの金利リスクを“薄める”実務テク

REIT ETFの金利感応度が気になるなら、「REITを持たない」のではなく「REITの金利リスクだけを薄める」設計ができます。個人が無理なくできる範囲に限定して紹介します。

1）債券ETFとの組み合わせで“実効デュレーション”を整える

REITは株式ですが、金利ショックに弱い局面があります。そこで、短期債ETF（価格変動が小さい）や、場合によっては超短期国債・MMF等と組み合わせ、ポートフォリオの金利耐性を上げます。長期債ETFはヘッジになりそうに見えますが、インフレ再燃局面では同時に下がることがあるため、万能ではありません。

2）REITの比率を固定せず“バンド運用”にする

たとえばREIT比率を10%と決めても、常に10%に戻す必要はありません。8〜12%のバンドを作り、金利急変時には下限側に寄せ、落ち着いたら中央に戻す。こうすると、売買回数を増やさずに金利ショックの影響を軽減できます。

3）セクター分散を“目的別”に分ける

REITを「分配狙い」「インフレ耐性」「景気回復の取り込み」など目的別に分けると、金利で一括判断しにくくなり、結果としてブレが減ります。ETF1本にまとめたい場合でも、構成セクターの比率を把握して目的に合うかを確認するだけで改善します。

ポートフォリオ例：REIT ETFを“置き方”で使い分ける

以下はあくまで考え方の例です。重要なのは、REITを「株式の代替」なのか「インカムの補助」なのか「不動産エクスポージャー」なのか、役割を固定することです。

例A：分配金を重視しつつブレを抑えたい

株式（広く分散）をコアに置き、REIT ETFはサテライトで5〜10%に抑える。残りは現金同等物や短期債でクッションを作る。金利急変時はREITを一気にゼロにせず、比率を段階的に落とす。分配金狙いでも、価格変動に耐えられるサイズに留めるのがコツです。

例B：インフレ耐性を狙う（ただし過信しない）

REITだけに頼らず、コモディティやインフレ連動債など、性質の違うインフレ耐性資産を組み合わせる。REITは“賃料が上がる資産”に寄った中身を選び、金利上昇リスクは短期債・現金で緩衝する。インフレ局面は相関が壊れやすいので、分散の素材を増やすことが再現性につながります。

例C：景気回復局面で上昇を取りに行く

景気回復で稼働率が改善しやすい領域（ホテル、商業、オフィスの一部）を含むETFに一定比率を置く。ただし、金利が急上昇すると逆風なので、金利の“速度”が上がったら一段軽くする。ここでは「保有期間を決める」ことが重要で、永久保有のコア資産にしない方が扱いやすいです。

最終チェック：買う前に見るべき5項目

• 構成セクター：オフィス偏重なのか、住宅・物流・インフラ寄りなのか。
• 上位10銘柄比率：集中しているほど“その銘柄の体質”に左右される。
• 分配の源泉：一時要因（資産売却益など）に依存していないか。
• 増資・希薄化の歴史：成長投資の名目で希薄化が常態化していないか。
• 金利ショック期の下落耐性：過去の急変局面での値動きを確認する。

Q&A：初心者がつまずくポイント

Q1. 分配利回りが上がったら買い時？

一概に買い時ではありません。利回り上昇は「価格下落」を意味します。下落理由が金利ショックなのか、賃料悪化や信用不安なのかで価値が変わります。買うなら分割が基本です。

Q2. 利下げ局面ならREITは必ず上がる？

必ずではありません。利下げが景気後退の結果なら、賃料と稼働率が悪化し、分配が減るリスクがあります。金利だけで判断しないでください。

Q3. REIT ETFは長期保有に向く？

向く場合もありますが、「役割」を固定しないと苦しくなります。分配目的なら比率を抑え、金利ショックに耐えられるサイズにする。景気循環を取りに行くなら、保有期間と出口ルールを決める。ここが分岐点です。