REITは金利上昇にどこまで耐えられるか：利回り・資金調達・賃料の三段階で読む実戦フレーム

金利が上がるとREIT（不動産投資信託）は売られやすい、とよく言われます。ただし「金利上昇＝REITは全部ダメ」で片付けると、底で売って高値で買う行動になりがちです。REITが金利上昇にどこまで耐えられるかは、①利回りの競争、②資金調達コスト、③賃料（収益）の伸びの3段階で決まります。

この記事では、投資を始めたばかりでも迷子にならないように、専門用語は必要最低限にしつつ、実際に銘柄やETFを選ぶときのチェック手順まで落とし込みます。結論から言うと、「金利が上がる＝即死」ではなく、「どの金利が、どのスピードで、何が原因で上がるか」を分解できれば、耐久力の高いREITを選びやすくなります。

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REITの収益構造を最短で理解する：株と違うのはここ

REITは、オフィス、住宅、物流施設、商業施設、ホテル、データセンターなどの不動産から賃料収入を得て、そこから費用を引いた利益を分配する仕組みです。株式のように「売上が伸びれば利益が伸びる」だけでなく、不動産価格（評価額）と借入金利が分配余力に直結します。

初心者が最初に押さえるべき指標は次の3つです。

・分配金利回り（配当利回り）：分配金÷価格。市場が最初に反応するのはここです。
・FFO/AFFO：会計上の利益よりも、実際のキャッシュフローに近い指標（国や銘柄で名称は多少違います）。分配の原資を見るために使います。
・LTV（負債比率）：借入の大きさ。金利上昇局面で耐えるかどうかの土台です。

この3つだけでも「利回りが高い＝安全」ではないことが見えてきます。利回りが高いのは、将来の分配が減りそう、または増資などで価値が薄まりそう、と市場が織り込んでいるケースが多いからです。

金利上昇がREITに効く3つの経路（ここを分解できると勝てる）

金利上昇がREITを押し下げる経路は大きく3つあります。順番に理解すると、ニュースに振り回されにくくなります。

①利回りの競争：国債利回りが上がると、REITの「魅力」が薄れる

投資家は常に「同じリスクならより高い利回り」を求めます。国債などの安全資産の利回りが上がると、REITにはそれ以上の上乗せ（スプレッド）が求められます。結果として、REIT価格は下がり、利回りは上がって釣り合いを取りに行きます。

ここで重要なのは、金利上昇の中でも「長期金利」が強く効く点です。REITは長期の賃料キャッシュフローを現在価値に割り引いて評価されるため、割引率の基準になる長期金利が上がるほど、理論上の価格は下がります。

具体例で考えます。あるREITの分配金が年間100円で当面横ばい、投資家が求める利回りが4%なら理屈上の価格は2,500円です（100÷0.04）。安全資産の利回りが上がり、求める利回りが5%になると、同じ100円でも価格は2,000円まで下がります（100÷0.05）。分配が変わらなくても、必要利回りが上がるだけで価格が下がる、これが第一段階です。

②資金調達コスト：借入更新と新規投資が苦しくなる

REITは、物件購入や建て替えのために借入を使います。金利が上がると、借入の更新（リファイナンス）や新規借入の金利が上がり、利払いが増えて分配余力が削られます。特に危険なのは次のパターンです。

・短期借入が多い（借入期間が短い）：更新が早いので金利上昇がすぐ効く。
・変動金利比率が高い：政策金利の上昇が直撃する。
・LTVが高い：利払い増の影響が増幅する。
・信用力が低い：同じ金利環境でも上乗せが大きく、調達条件が悪化しやすい。

初心者は「借入の期間構成（満期の分散）」と「固定/変動の比率」をIR資料で確認するだけでも大きく事故を減らせます。金利上昇局面の耐久力は、今期の利益ではなく、2〜5年後に借入がどの条件で更新されるかで決まりやすいからです。

③賃料（収益）の伸び：インフレと需給が追い風なら耐久力は上がる

金利が上がる理由が「景気回復やインフレ」であれば、賃料も上がる可能性があります。賃料が上がればNOI（賃料から運営費を引いた利益）が増え、分配も増やしやすくなります。つまり、金利上昇の悪影響を、賃料上昇が相殺する構図です。

ここでポイントは、賃料が上がりやすいREITには特徴があることです。例えば、賃料改定が早い（契約期間が短い）住宅系、稼働率が上がりやすい物流、インフレ連動条項が入りやすい長期契約など、セクターで性格が違います。一方で、賃料の改定が遅い長期固定のオフィスや、景気の影響が強いホテルなどは、金利上昇の局面によって結果が分かれます。

「悪い金利上昇」と「良い金利上昇」を見分ける：原因がすべて

同じ金利上昇でも、REITへの影響は大きく変わります。初心者が最初に見るべき分解は次の2つです。

・インフレ期待で上がっているのか（名目金利上昇）
・実質金利が上がっているのか（景気悪化でも引き締めが続く等）

インフレ期待主導なら賃料上昇が付いてくる可能性があり、REITは「一時的に売られて後で戻る」展開になりやすいです。逆に実質金利上昇（景気が弱いのに金利だけ高い）は、賃料が伸びにくいのに割引率と資金調達コストだけ上がるため、REITに厳しい局面になりやすいです。

さらに「上がるスピード」も重要です。ゆっくり上がるなら借入更新が分散され、賃料改定が追いつく時間が生まれます。急騰は、リファイナンスの不安と評価損の連鎖で投げ売りを誘発しやすいです。

耐久力の高いREITを選ぶ10のチェックポイント（初心者向け実戦）

ここからは具体的なチェック手順です。全部を完璧にやる必要はありません。最初は「1〜4だけは必ず」を徹底すると、地雷を踏みにくくなります。

1. 借入の固定金利比率が高いか

固定金利が多いほど、政策金利の上昇がすぐに利払いへ反映されません。金利上昇局面での「時間的猶予」が取れます。固定が多いのに利回りが極端に高い場合は、別の問題（物件の質や増資懸念）が潜んでいないか疑います。

2. 借入満期が分散されているか（満期の壁がないか）

2年以内に巨額の借入が集中していると、そのタイミングの金利条件に運命を握られます。満期が分散されていれば、金利上昇の影響が平準化され、運用側も対応策（売却、増資、条件変更）を打ちやすくなります。

3. LTVが低めか、少なくとも上昇余地があるか

LTVが高いREITは、物件価格が下がっただけで財務制約にぶつかりやすく、増資で薄まるリスクも上がります。反対に、余力があるREITは、下落局面で良い物件を安く拾える側に回れます。金利上昇局面は「攻められる財務」が武器になります。

4. ICR/DSCRなど利払いカバーが厚いか

用語が難しければ「利払いの余裕度」と理解すれば十分です。利払い余裕が薄いと、少しの金利上昇や稼働率低下で分配の維持が苦しくなります。利回りの高さより、まずはここを優先したほうが結果的にリスクを下げられます。

5. 稼働率が高く、空室の修復力があるか

金利上昇局面は景気減速とセットになりやすいので、空室が増えると二重苦になります。稼働率が高いだけでなく、過去の不況期に稼働率がどう動いたか（落ち込み幅）を見ると、セクター特性が見えます。

6. 賃料改定のしやすさ（契約期間と改定条項）

住宅は契約期間が短く賃料改定が比較的早い一方、オフィスは長期契約が多く改定が遅れます。物流やデータセンターは長期契約でもインフレ連動条項が入る場合があります。金利上昇がインフレ型なら、賃料が追いつける設計かが重要です。

7. 物件の立地・代替性（価格決定力の源泉）

結局、賃料を上げられるかは物件の希少性で決まります。駅近・都心の住宅、供給制約が強い物流適地、電力・回線要件が厳しいデータセンターなどは価格決定力が出やすいです。逆に代替が効く立地や、供給過剰のエリアは賃料が伸びにくいです。

8. 増資の頻度と理由（成長のためか、延命か）

REITは増資で資金を集めて物件を買い、規模を拡大することがあります。成長投資なら合理的ですが、金利上昇局面で価格が下がった状態で増資が起きると、既存保有者は薄まりやすいです。「なぜ増資するのか」「増資後の1口当たり分配は増えるのか」を確認します。

9. 物件の入替（売却益依存か、キャッシュフロー重視か）

不動産価格が上がる局面では、売却益で分配を押し上げるREITも出ます。しかし金利上昇で不動産価格が下がると、売却益が消え、分配が減ることがあります。分配の質を見るなら、売却益に頼っていないか、運用の説明を読みます。

10. 「自分の想定シナリオ」で耐えるかを最終確認する

ここが最も大事です。例えば「今後2年で長期金利が1%上がり、景気は横ばい」と仮置きしたとき、借入更新・賃料改定・稼働率の3点が同時に悪化しない設計か。逆に「インフレが続いて賃料は上がるが金利も上がる」なら、賃料改定力が最優先になります。

セクター別：金利上昇への耐久力の傾向（ざっくりの当たり）

細かい例外はありますが、初心者が最初に当たりを付けるための傾向を示します。これで銘柄を固定するのではなく、前章のチェックポイントとセットで使ってください。

住宅系：賃料改定が早く、インフレ型の金利上昇では耐久力が出やすい。一方で、景気悪化で雇用が弱ると空室リスクが出る。
物流系：需給が締まっている局面では賃料が上がりやすい。供給が増えすぎた局面では逆風。
オフィス系：契約が長く、賃料改定が遅れやすい。金利急騰局面では評価が崩れやすいが、優良立地は回復力が高い。
商業系：景気の波を受けやすい。テナントの質が重要。
ホテル系：景気・観光に連動しやすく、短期ではボラが大きい。賃料が変動しやすいので回復も速いが、金利だけで判断しない。
データセンター等（インフラ寄り）：長期契約で安定する一方、成長投資と借入のバランスが重要。金利上昇時は資金調達条件が鍵。

「金利上昇でも買える」ケースの具体例：3段階フレームで判定する

ここまでを、実際の判断に落とし込みます。次の3段階で判定します。

Step1：利回りの競争に勝てるか（スプレッドが確保できるか）
安全資産の利回りが上がったとき、REIT利回りがどれくらいの上乗せを提供できるか。ここで重要なのは「今の利回り」だけでなく「分配が維持/成長できるか」です。

Step2：資金調達コストの悪化に耐えるか（満期・固定比率・信用力）
借入の満期が分散され固定比率が高く、信用力があるREITは、金利上昇の影響を遅らせられます。時間が稼げるほど、賃料の増加や運用で相殺しやすいです。

Step3：賃料が追い付くか（稼働率と改定力）
金利上昇がインフレ型なら、賃料改定が追い付くREITは耐久力が出ます。逆に賃料が固定で上がりにくいのに借入更新が早いREITは二重苦です。

例えば「固定金利比率が高く、満期が分散、LTVも余力があり、住宅で賃料改定が早い」なら、金利上昇局面でも価格が下がったときに検討余地が出ます。反対に「変動比率が高く、2年以内に満期集中、LTV高め、賃料改定が遅い」なら、利回りが高く見えても危険信号です。

買いタイミングの考え方：金利ニュースに反応しないためのルール

初心者が最もやりがちなのが、金利のヘッドラインで売買してしまうことです。金利上昇は短期の材料になりやすく、REITは値動きが出ます。そこで、売買の軸を「価格」ではなく「条件」に置くとブレにくくなります。

ルール1：長期金利が上がった理由を必ず分解する
インフレ型か、実質金利型か。インフレ型なら賃料の伸びを見に行く。実質金利型なら財務の強さを最優先にして、弱いものは避ける。

ルール2：分配の持続性が崩れたら撤退、価格下落だけでは撤退しない
分配が維持できる根拠があるのに値下がりしている局面は、むしろ検討余地です。逆に分配が維持できないのに利回りだけ高く見える局面は罠です。

ルール3：一括で賭けず、段階的に買う（平均化）
金利局面の転換点は当てにくいです。買うなら数回に分け、条件が良いほど厚くする。これだけで心理的なミスが減ります。

よくある失敗パターン：高利回りだけで飛びつくと何が起きるか

典型例を挙げます。金利上昇でREIT価格が下がり、利回りが急上昇して「お得」に見える。そこで買う。しかし実際は、借入更新が近く利払いが増え、分配が減る。さらに価格が下がるので、追いナンピンして傷が深くなる。これは、利回りの競争（①）だけを見て、資金調達（②）と賃料（③）を見ていないために起きます。

高利回りの裏側には「分配が減る前兆」や「増資の可能性」が潜みます。利回りは結果であって原因ではありません。原因を潰してから利回りを見る、順番を逆にしないことが重要です。

個人投資家向け：REITをポートフォリオに組み込む現実的な設計

REITは株式と同じリスク資産です。安全資産の代替として全力で買うと、金利局面で想定以上に下がり、メンタルが持ちません。実務的には次の設計が扱いやすいです。

・比率は最初は小さく（例：全資産の5〜15%）：慣れないうちは値動きに耐えられないことが多い。
・個別銘柄が不安ならETF/投信を中心に：セクター分散が効く。
・「金利上昇＝売り」ではなく、条件が良いものに入れ替える発想：弱いREITを持ち続けるのが最大のコストになる。

目的は「分配金」だけではなく、株式とは違う収益源（賃料）を持つことです。金利上昇局面は不人気になりますが、そこが逆に仕込みやすい局面になることもあります。

まとめ：金利上昇でもREITは終わらない。見るべきは3段階

REITが金利上昇に耐えられるかは、①利回りの競争、②資金調達コスト、③賃料の伸び、の3段階で決まります。ニュースの金利だけで判断せず、「どの金利が、どのスピードで、何が原因で上がるか」を分解し、借入の構造と賃料改定力を確認してください。

最終的に勝敗を分けるのは、利回りの数字ではなく、財務の余力と賃料の価格決定力です。ここを押さえるだけで、金利局面での不必要な売買が減り、長期の収益性が安定します。