REIT ETFの金利感応度を味方につける：利回り・デュレーション・需給で読む不動産投資の勝ち筋

REIT（不動産投資信託）は「金利が上がると弱い」と雑に語られがちですが、実際はもっと立体的です。金利は確かに強力なドライバーですが、REITの値動きは①長期金利（割引率）、②賃料・NOI（実体収益）、③資金調達コスト、④需給（指数・ETFフロー）、⑤セクター固有要因（物流、住宅、データセンター等）が絡み合って決まります。

この記事では、REIT ETF（米国・日本を念頭）を「金利感応度」というレンズで分解し、どの局面で、どの指標を見て、どうリバランスするかを、初心者でも運用に落とせる形で徹底解説します。結論から言うと、REITは“金利に弱い資産”ではなく、“金利の種類と背景を読み分けると優位性が出る資産”です。

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1. まず押さえる：REIT ETFの金利感応度とは何か

株式の世界で「金利感応度」と言うと、ざっくり「金利（特に長期金利）が動いたときに価格がどれくらい反応するか」です。REITの場合、感応度は主に次の2経路で発生します。

（A）割引率（キャップレート）経路：不動産の理論価値は将来キャッシュフローを割引いて決まります。長期金利が上がると割引率が上がり、価値が下がりやすい。これは“株式のPERが金利で動く”のと似ていますが、REITは資産が不動産という点でキャップレート（利回り）に直結しやすい。

（B）資金調達（レバレッジ）経路：REITは借入を使います。金利上昇は利払い増→FFO（資金源泉）圧迫→分配余力低下につながりうる。ただし、実際は借入の固定/変動比率、平均残存期間、ヘッジの有無で影響は大きく変わります。

ETFは複数REITの集合体なので、個別の違いが平均化されますが、その代わり“指数のセクター構成”が金利感応度を決める決定打になります。つまり、同じREIT ETFでも中身が違えば金利に対する反応は別物です。

2. 「長期金利」でも全部同じではない：4つの金利ショックを区別する

ここが最重要です。「金利が上がった＝REIT売り」と単純化すると、当たり外れが激しくなります。金利上昇には少なくとも4タイプあります。

タイプ1：景気加速で金利上昇（良い金利高）
景気が強く、賃料が上がり、空室率が改善する局面です。長期金利は上がりやすい一方で、NOI成長も期待できるため、REITは意外と耐えることがあります。特に物流、住宅、ホテル（需給逼迫時）など“実体収益が伸びる”セクターは相対的に強い。

タイプ2：インフレ加速で金利上昇（悪い金利高）
インフレで金利が上がるが、景気は弱い（スタグ気味）だと、賃料転嫁が追いつかず、コスト（保守・人件費・金利）だけが上がりやすい。REITは厳しい。長期金利の上昇が“実質金利”の上昇を伴うほど逆風が強いです。

タイプ3：財政不安・需給悪化で金利上昇（タームプレミアム上昇）
国債増発や需給悪化で長期金利が上がるケース。景気が強いとは限らないのが厄介です。割引率だけ上がり、NOIは伸びない。REITにとって最も嫌な上昇の一つです。

タイプ4：金融緩和期待で金利低下（利下げ・景気減速）
長期金利が下がるので理論上は追い風。ただし、利下げが「景気悪化の結果」だと、テナント倒産・賃料下落・空室増が先行し、REITが同時に下がることもあります。金利低下＝必ずREIT上昇ではありません。

運用で重要なのは、長期金利の水準よりも「なぜ動いているか」を把握することです。そこで役に立つのが次章の指標セットです。

3. 初心者でも追える：REIT ETFの金利感応度を測る指標セット

3-1. まずは10年金利と“実質金利”をセットで見る

多くのREITは長期金利（例：米国10年、国内ならJGB10年）の変化に反応します。ただし、もっと効きやすいのは実質金利です。名目金利が上がっても、期待インフレも上がれば実質金利はそれほど上がらない。逆に期待インフレが下がり、名目だけ高止まりすると実質金利が上がってREITが弱くなりやすい。

実務的には、米国なら「10年名目－10年期待インフレ（BEI）」の方向性を見るだけでも十分です。国内なら物価見通しの変化とJGBの動きを合わせて見ます。

3-2. “リート利回り－国債利回り”スプレッドを見る（不動産版の信用スプレッド）

REITの分配利回りは国債利回りと比較されやすい。そこで使えるのが利回りスプレッドです。

例：REIT ETFの分配利回りが4%、10年国債が3%ならスプレッドは1%。このスプレッドが過去平均より極端に縮むと、REITは“割高（相対価値が薄い）”と見られやすい。逆にスプレッドが広がりすぎる局面は、恐怖で売られている可能性があり、分割買いの候補になります。

注意点は、分配利回りは分配金の変動（減配・増配）で動くため、価格だけの評価にならないこと。分配金の季節性があるETFもあるので、過去数四半期の平均で見るのが安全です。

3-3. “金利感応度＝デュレーション”で考える（完全一致しないが、整理に効く）

債券のデュレーションほど機械的には測れませんが、REITは「将来のキャッシュフローが長く続く」性質があるため、金利上昇に弱い“長デュレーション資産”として振る舞うことがあります。特に、将来成長期待が大きいセクター（データセンター、セルタワー等）は、株式でいうグロースに近く、割引率の影響を受けやすい。

逆に、賃料改定が頻繁でインフレに連動しやすい、あるいは需給が逼迫していて賃料を上げやすいセクターは、実体成長で金利ショックを相殺しやすい。つまり、REIT内部にも“金利に敏感なグロース型”と“インカム＋実体型”が混在します。

3-4. リファイナンス壁：平均残存期間と固定金利比率

金利上昇の痛みは「いつ借り換えるか」で決まります。借入の平均残存期間が長く、固定金利比率が高いREITほど、足元の金利上昇の影響が遅れて出ます。ETFで個別まで追うのは大変ですが、“借り換えが集中する年が近い”と分かれば警戒できます。米国REITは社債・ローンの満期分散がある一方、特定セクターは借入構造が偏ることがあります。

3-5. 最後に需給：ETFフローと指数リバランス

金利局面では、投資家の「利回り資産」志向が急変します。高金利でMMFや短期債が魅力的になると、REIT ETFから資金が抜けやすい。逆に、利下げ局面では“利回り資産回帰”で一気に資金が戻ることがあります。中身のファンダが同じでも、需給で短期の値動きが増幅されます。

4. セクター別：同じREITでも金利感応度が違う（ETFの中身を読む）

REIT ETFの運用で勝ちやすいのは「ETFを一括りにせず、セクターの違いを理解してバランスを取る」ことです。代表例を挙げます。

4-1. 物流（インダストリアル）：景気と賃料成長が鍵

物流はEC・サプライチェーン再編の追い風がある一方、景気後退では需要が落ちます。金利上昇局面でも賃料成長が強ければ耐えますが、在庫調整が入ると弱い。金利だけでなくPMIや在庫循環を合わせて見ると精度が上がります。

4-2. 住宅（マルチファミリー）：家賃改定頻度が高く、インフレ耐性が出やすい

住宅は賃料改定が比較的頻繁で、インフレ局面でも追随しやすい。ただし、金利上昇で住宅ローンが高くなると“買えない→賃貸需要増”になることもあります。逆に景気悪化で雇用が崩れると入居率が落ちる。雇用統計と家賃指標が重要です。

4-3. オフィス：金利より構造問題が支配することがある

オフィスは金利よりも、空室率・テナント需要（働き方の変化）に左右されます。金利が下がっても、構造的な需要減なら戻りが弱い。REIT ETFがオフィス比率高めなら、“金利追い風でも上がらない”という現象が起きます。中身チェックが必須です。

4-4. リテール：景気敏感＋立地で二極化

良いモールや生活必需型は強く、弱い物件は厳しい。金利の影響はあるが、消費の強さが勝つ局面もある。景気加速の金利上昇なら相対的に耐える可能性があります。

4-5. データセンター/通信インフラ：金利に敏感になりやすい“グロースREIT”

将来成長期待が強いセクターは割引率の影響が大きく、金利上昇で調整しやすい。一方で、構造需要が強い局面では押し目が買われやすい。金利ピークアウト後の反発局面で主役になりやすい一方、金利急騰時は痛い。

5. 実践：REIT ETFを「金利感応度」で運用する3つの型

5-1. 型A：コア＋衛星（コアは広範囲REIT ETF、衛星でセクター調整）

初心者が最も再現しやすいのがこの型です。まず広範囲REIT ETFをコアに置き、次に金利局面でセクターETF（または個別セクター比率の高いETF）で微調整します。

例：金利上昇が「景気加速型」なら、住宅・物流など実体が強い側を厚めに。金利上昇が「財政不安・タームプレミアム型」なら、REIT比率自体を落として現金・短期債比率を上げる。金利低下が「景気悪化型」なら、オフィスや弱いリテール比率が高いETFは避け、品質の高いセクターへ寄せる。

5-2. 型B：スプレッド・リバランス（利回りスプレッドで機械的に増減）

感情に左右されない運用として有効です。やり方はシンプルで、「REIT利回り－国債利回り」が一定以上広がったら買い増し、一定以上縮んだら縮小します。

具体例：過去5年の平均スプレッドを基準にし、平均＋1σ（標準偏差）を超えたら分割で買い、平均－1σを下回ったら利益確定を優先する。これだけで“高値掴み”をかなり減らせます。欠点は、構造悪化セクター（オフィス等）が混ざっていると、スプレッドが広がっても罠になること。だからこそ、コアETFの中身確認とセットで運用します。

5-3. 型C：金利ヘッジ併用（REITを持ちながら金利リスクだけ部分的に消す）

上級寄りですが、考え方自体は初心者にも役立ちます。REITの魅力は分配と実物資産性ですが、短期的な金利ショックが痛い。そこで、REITを減らさずに、ポートフォリオ側で金利上昇に強い資産（短期債、変動金利商品、キャッシュ等）を厚めにして“疑似ヘッジ”します。

ここで重要なのは「REITを増やす代わりに長期債を持つ」ような構成にしないこと。長期債とREITは同方向に動きやすく、金利上昇局面で同時にやられます。分散したつもりが、実は金利ベットが大きくなります。

6. 具体例で理解する：金利シナリオ別の打ち手

6-1. シナリオ①：長期金利が急騰（タームプレミアム型）

背景：国債需給悪化、財政懸念、海外勢の売りなどで長期金利が上がる。景気が強いわけではない。

打ち手：①REIT比率を一時的に落とす（機械的にスプレッド基準で）、②コアは維持するならセクター内で“賃料改定が速い側”へ寄せる、③キャッシュ・短期債比率を増やす。ポイントは「反発を待つより、まずドローダウンを浅くする」ことです。急騰局面は一番メンタルを削るので、ルール化が効きます。

6-2. シナリオ②：景気強いまま緩やかに金利上昇（良い金利高）

背景：雇用が強く、賃料が上がる。インフレもあるが過度ではない。

打ち手：REITを売り急がない。むしろ、賃料成長が取れるセクター比率の高いETFを選ぶ。スプレッドが縮みすぎたら一部利確する程度。ここでの失敗は「金利が上がったから全売り」して、分配と上昇を取り逃すことです。

6-3. シナリオ③：利下げ開始（ただし景気が悪化）

背景：金利は下がるが、失業が増え、テナントの信用が悪化。利下げは救済だが、需要そのものが落ちる。

打ち手：金利低下だけを見てREITを一気に増やさない。増やすなら“信用が強く、稼働率が落ちにくい”セクター中心。オフィス比率が高いETFは避ける。REITは利下げで反発しやすいが、景気悪化の深さ次第で二番底もあるので、分割が基本です。

6-4. シナリオ④：利下げ期待で金利低下（ソフトランディング）

背景：インフレが収まり、景気は底堅い。金利が下がる。

打ち手：REITが最も輝きやすい局面です。スプレッドがまだ広い段階で、コアREIT ETFを段階的に増やし、成長系セクター（データセンター等）も押し目で拾う。過熱したらスプレッドで利益確定。ここもルール化が勝ちです。

7. よくある失敗パターンと回避策

失敗1：分配利回りだけで買う
高利回りは減配リスクの裏返しのことが多い。ETFでも、特定セクターの利回りが高く見える時は、構造問題が潜んでいる可能性があります。利回りは「結果」であり、まずは稼働率・賃料・借入構造を意識します。

失敗2：金利上昇＝全部同じとみなす
前述の4タイプを区別できないと、勝率が落ちます。最低限「実質金利が上がっているか」「景気は強いか」をセットで見てください。

失敗3：REITと長期債を同時に厚くする
分散のつもりで“金利に弱い資産を二重に積む”ミス。守りたいなら短期側・現金側で調整します。

失敗4：下落で怖くなって底で売り、反発で高値買いする
REITは“金利テーマ”で売られやすく、反転も速い。スプレッドや金利ピークの兆候を使って、淡々と分割で売買する方が期待値が高いです。

8. すぐ使える運用ルール（シンプル版）

最後に、初心者でもそのまま運用に載せやすいルールを提示します。複雑にしない方が続きます。

ルールA（観測）：週1回、①10年金利、②期待インフレ（または物価見通し）、③REIT利回りスプレッド、④主要セクターのニュース（空室率・賃料）をチェック。

ルールB（増減）：スプレッドが過去平均との差で“広がりすぎ”なら買い、“縮みすぎ”なら利確。判断は1回で全量ではなく、必ず3〜5回に分割。

ルールC（リスク）：金利急騰（短期間で大きく上昇）＋景気鈍化の組み合わせが出たら、REIT比率を一段落とし、短期側へ逃がす。反転サイン（実質金利低下やスプレッド極大）で戻す。

9. まとめ：REIT ETFは“金利の敵”ではなく“金利を読む訓練ツール”

REIT ETFは、金利・インフレ・景気・需給が一気に価格に出る資産です。だからこそ、金利感応度を分解して見られるようになると、REITだけでなく、株式（グロース/バリュー）、債券、コモディティの理解も一段深くなります。

やることはシンプルです。金利の上げ下げではなく「背景」を見て、スプレッドで機械的に売買を分割し、セクターの中身で罠を避ける。これだけで、REIT ETFは“振り回される投資”から“こちらが使いこなす投資”に変わります。

免責：本記事は情報提供を目的としたもので、特定の金融商品の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任で行ってください。

10. 米国REIT ETFとJ-REIT ETFの違い：同じ“金利敏感”でも癖が違う

米国REITとJ-REITは、金利との距離感が似ているようで違います。違いを知っておくと「米国で当たった見立てが日本で外れる」事故を減らせます。

（1）借入構造と市場の反応速度
米国は社債市場が厚く、個別REITが長期固定で資金調達する例も多い一方、日本は金融機関借入の比率が高い銘柄もあります。どちらが有利というより、“金利上昇がPLに乗るタイミング”が異なりやすい。米国は長期金利（10年）で市場が先回りしやすく、日本は日銀政策・短中期金利の変化が心理面で効きやすい場面があります。

（2）インフレと賃料の関係
米国は賃料改定が比較的速く、インフレ局面でNOI成長が出やすいセクターがあります。日本は契約慣行や需給の差で、賃料が物価に遅れて動くこともある。つまり“インフレで金利高”の局面で、米国の方が相殺要因が働きやすいケースがあります。

（3）為替が入るかどうか
日本居住者が米国REIT ETFを外貨建てで持つ場合、円高はリターンを削ります。金利低下（米国利下げ）局面は円高圧力になりやすく、REIT価格が上がっても為替で打ち消されることがあります。為替ヘッジ付き商品はコストが発生するので、長期では“ヘッジしない方が優位”の場面もありますが、短期の意思決定では為替要因を無視しない方が良いです。

11. ETF選びのチェックリスト：金利感応度を“商品スペック”で見抜く

ETFはティッカーだけ見ても中身が分かりません。買う前に、最低限これだけ確認してください。

（1）指数の範囲：「広範囲REIT」か「特定セクター」か。広範囲は分散できるが、構造問題セクターを抱える可能性がある。セクターは当たり外れが大きいが、金利局面に合わせた調整がしやすい。

（2）上位組入と比率：トップ10の比率が高いETFは、実質“少数銘柄ETF”です。金利感応度が偏りやすい。

（3）分配方針と実績：分配金のブレが大きいと利回り評価が難しくなります。過去の分配推移を見て「利回りが高い理由」が値下がりなのか、分配増なのかを分解します。

（4）経費率：REITは期待リターンが株式より低めになりやすいので、経費率は地味に効きます。長期保有ほど差が出ます。

12. 上達の近道：自分だけの“REIT金利メモ”を作る

勝っている投資家ほど、難しい指標を追うより「自分の型」を記録しています。おすすめは、毎週たった5行でいいのでメモを残すことです。

（1）10年金利：上昇/横ばい/低下（その理由は何か）
（2）実質金利：上昇/低下
（3）REITスプレッド：拡大/縮小（過去平均との差）
（4）気になるニュース：空室率、賃料、資金調達、増資など
（5）今週の行動：買い増し/維持/縮小（分割回数も）

これを続けると、金利局面で“いつも同じミス”をしている癖が見えてきます。REIT ETFは、ルール運用の練習台として非常に優秀です。