本稿は「REITのNAV割安戦略」を、机上の空論ではなく、個人投資家が再現できる形に分解し、運用に落とすための手順を提示します。ポイントは「当たる予想」を作ることではありません。相場のレジーム（環境）が変わったときに、損失を限定しつつ、優位性のある局面にだけリスクを載せる設計です。
多くの人が失敗する理由は単純で、（1）テーマの説明を読んで終わり、（2）売買のトリガーが曖昧、（3）サイズが雑、（4）損切り・撤退条件がない、の4点です。この記事はこの4点を潰します。
このテーマで狙うべき「利益の源泉」を定義する
投資テーマを扱うとき、最初にやるべきは「何が起きたら、どの資産が、なぜ上がる（または下がる）のか」を一行で言える形にすることです。ここが曖昧だと、ニュースに振り回されて過剰売買になります。
「REITのNAV割安戦略」を利益の源泉に分解すると、だいたい次の3つのドライバーに落ちます。
①価格（バリュエーション）：金利・割引率・リスクプレミアムの変化で、同じ利益でも株価が変わる。
②キャッシュフロー（業績）：景気・物価・コスト・需要で利益率や成長率が変わる。
③需給（ポジショニング）：ETFフロー、先物建玉、ヘッジ需要、強制ロスカットなどで短期が歪む。
あなたが取るべきは「自分が強いドライバー」だけです。たとえば業績予測が苦手なら、需給の歪みとリスク管理で勝負すべきです。
まず作るべきは「3つのシナリオ」—当てに行かない
相場は「一つの正解」に収束しません。だから当てに行くほど負けやすい。ここでは、必ず3シナリオで設計します。
シナリオA（ベース）：市場が織り込む中心ケース。価格は緩やかに推移しやすい。
シナリオB（順風）：テーマが素直に効き、リスク資産が伸びる局面。利益が大きいが過熱も起きやすい。
シナリオC（逆風）：市場が裏切られ、逆回転が起きる局面。ここでの損失を小さくするのが勝率の源泉です。
重要なのは、シナリオを文章で書いたら必ず「観測できる指標」に落とすことです。観測できないシナリオは運用不能です。
観測指標を5つに絞る—多すぎると判断が遅れる
指標は多いほど良さそうに見えますが、現実には「理由はいくらでも作れる」状態になり、負けトレードを正当化します。ここでは最大5つに絞ります。
おすすめの型は以下です（具体的な数値はあなたの市場・商品に合わせて微調整します）。
①金利・割引率の代理変数：米国なら米2年/10年、実質金利（TIPS）、OIS、など。日本ならJGB利回りやスワップ。
②インフレ/景気の代理変数：CPI、賃金、PMI、クレジットスプレッド、など。
③リスクオン/オフの温度計：VIX、ハイイールドスプレッド、ドルインデックス、など。
④需給：先物建玉、ETFフロー、投資家ポジショニング（CFTCなど）、出来高。
⑤相関の崩れ：いつも連動するものが連動しない「異常」を検知する。
この5つで「A/B/Cのどれに近いか」を毎週（短期なら毎日）判定します。
商品選定：理屈より「再現性」と「コスト」で選ぶ
個人投資家は、プロと同じ商品を同じ条件で触れません。だからこそ「再現性」を優先します。選定の優先順位は次です。
（1）スプレッドが狭い：取引コストが見えにくいほど、成績は劣化します。
（2）構造が素直：ロールコストや複利減価が大きい商品は、短期専用に切り分ける。
（3）ヘッジが作れる：単体で持つより、ヘッジとセットで意思決定できるものを優先。
具体例として、同じテーマでも「現物ETF」「先物連動ETF」「レバETF」「個別株」のどれを使うかでリスク特性が激変します。あなたの運用期間（数日・数週間・数か月・数年）に合わせて「持てる器」を選ぶのが先です。
ポジション設計：結論は「2階建て」—コアとタクティカルを分ける
多くの人が、テーマに確信を持つと一撃で当てに行きます。これは危険です。対策は「2階建て」です。
コア（守りの基礎）：長期で持ってもストレスが少ない商品（低コストETF、分散、ヘッジ付きなど）。
タクティカル（攻めの上乗せ）：短期の需給・ボラで利益を狙う。撤退条件が明確なものだけ。
この分離で、外してもコアがポートフォリオを壊しにくくなり、勝てる局面でだけタクティカルを厚くできます。
サイズ管理：勝てる人は「いつも同じリスク量」で張る
サイズ管理は、上手い下手が最も出る部分です。価格予想より重要です。ここでは再現しやすいルールを提示します。
ルール1：1トレードの最大損失を固定する（例：総資産の0.5%〜1.0%）。
ルール2：損切り幅を先に決め、逆算して数量を決める（数量を先に決めない）。
ルール3：相関が高い資産は「同じポジション」と見なす（似たものを多重に持たない）。
具体例を出します。もし「REITのNAV割安戦略」に関連して、株式ETFと同業セクターETFと個別株を同時に買っているなら、あなたは分散しているつもりで、実際は同じリスクを3倍にしている可能性が高い。ここを自覚できるだけで成績が変わります。
エントリー：ニュースではなく「条件の揃い」をトリガーにする
ニュースは説明であってトリガーではありません。トリガーは、シナリオ判定の結果としての「条件の揃い」です。
実務的なエントリーの型は2つだけです。
型A：ブレイクアウト—レジーム転換の初動を拾う。損切りは浅く、回転が速い。
型B：押し目/戻り—トレンドが確認できた後に、良い価格で入る。損切りはやや広いが勝率が上がる。
「どちらが正しい」ではなく、あなたの性格と市場に合わせて固定します。混ぜるほどブレます。
撤退条件：利確より先に「撤退」を決める
多くの人が利確ルールばかり探しますが、先に決めるべきは撤退です。撤退の型は3つに限定します。
（1）価格撤退：想定した損切りラインに到達したら問答無用で撤退。
（2）時間撤退：テーマが効くまでの「猶予期間」を超えたら撤退（例：2週間・1か月）。
（3）前提撤退：シナリオ判定がA→Cに変わったら撤退（指標が裏切ったら撤退）。
撤退条件が明確だと、「損切りを迷う時間」がゼロになります。これが長期的な期待値を上げます。
よくある失敗パターンと、具体的な回避策
失敗1：テーマに惚れて、反証を見ない。回避策は「逆風シナリオCのチェック」を毎週必ずやること。
失敗2：関連銘柄を増やして分散した気になる。回避策は「相関で束ねてサイズを計る」こと。
失敗3：ボラが上がってから慌ててヘッジを買う。回避策は「保険は平時に少量」—必要なときに高い保険を買わない。
失敗4：含み益が出るとサイズを増やして崩れる。回避策は「増やすのはシナリオが改善したときだけ」。含み益を理由にしない。
実装テンプレ：週1回のチェックと、日々の行動を固定する
勝てる人は、判断を減らす設計をしています。ここではテンプレを提示します。
週1回（30分）：指標5つでA/B/C判定 → コア比率を微調整 → タクティカルの有無を決める。
毎日（5分）：価格トリガー到達の確認 → ルール通りに発注/撤退。
「毎日多くの情報を読む」ほど勝つわけではありません。行動を固定し、ミスを減らすほど勝率は上がります。
具体例：小さく始めて、検証しながら厚くする
最後に、個人投資家が最短で上達する進め方です。
ステップ1：最小サイズで3か月運用（損益より「ルール遵守率」を記録）。
ステップ2：勝てた局面・負けた局面を「シナリオA/B/C」で分類（負けの原因がシナリオミスか運用ミスか切り分ける）。
ステップ3：改善点は1つだけ直す（指標を増やさない、ルールを複雑化しない）。
ステップ4：ルールが固まったらサイズを段階的に増やす（一気に増やすと破綻する）。
このプロセスを踏めば、「REITのNAV割安戦略」は単なる読み物ではなく、あなたのポートフォリオに組み込める戦略になります。
まとめ：勝つための要点は3つだけ
1）テーマをシナリオに分解し、観測指標で判定する。
2）コアとタクティカルを分け、サイズをリスク基準で固定する。
3）撤退条件を先に決め、迷う時間をゼロにする。
この3つを守る限り、短期のノイズに負けにくくなり、勝てる局面でだけリスクを取れるようになります。
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