ホテルREITで稼ぐ：インバウンド回復と宿泊単価上昇を“数字で”取りに行く実践ガイド

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ホテルREITは「不動産」ではなく「オペレーション（稼働するビジネス）」だと理解する

ホテルREITは、同じJ-REITでもオフィスや物流と性格がかなり違います。オフィスは賃料改定が年1回レベルで、契約期間も長めです。一方でホテルは、部屋を毎日売るビジネスです。稼働率（Occupancy）×宿泊単価（ADR）で日々売上が変わり、そこから導かれるRevPAR（1室あたり売上）が最重要のKPIになります。

この違いを飲み込めると、ホテルREITは「インバウンド回復」「円安」「イベント需要」といった外部ショックを利益に変えやすい反面、逆回転すると分配金の下方リスクも早い、という特徴が腹落ちします。つまり、買うなら“需給・金利”ではなく、まず“運営指標の加速”を取りに行くべき商品です。

まず覚えるべき3つの指標：稼働率・ADR・RevPAR

ホテルREITを分析するとき、最初に見るべきは「稼働率」「ADR（Average Daily Rate：平均客室単価）」「RevPAR（Revenue per Available Room）」です。関係はシンプルで、RevPAR＝稼働率×ADRです。

例を出します。稼働率80%でADRが20,000円ならRevPARは16,000円です。稼働率が85%に上がり、ADRも21,000円に上がれば、RevPARは17,850円になります。RevPARは11.6%上昇です。ここがポイントで、稼働率とADRが同時に上がる局面は“複利”で効いてきます。ホテル株やホテルREITが強い相場は、だいたいこれが起きています。

初心者がやりがちなミスは、「訪日客が増えた」だけで買ってしまうことです。実際は、訪日客が増えても供給（新規開業）が増えればADRが伸びません。逆に、訪日客が横ばいでも、円安や航空便増、イベント集中などで繁忙期の価格が跳ねればADRが上がり、RevPARが伸びることがあります。ニュースではなく、指標の変化率を追うのがコツです。

ホテルREITの収益構造：固定賃料と変動賃料のどちらが強いか

ホテルREITの分配金のブレは、賃料の取り方でだいぶ変わります。ざっくり、以下のパターンがあります。

（A）固定賃料型：REITは一定賃料を受け取る。景気悪化でも分配金が落ちにくいが、好況時の上振れも小さい。

（B）固定＋変動（ミックス）：最低限の固定賃料に加えて、売上や利益に連動する賃料が乗る。守りと攻めのバランスが取れる。

（C）変動賃料比率が高い（運営連動が強い）：RevPARが伸びる局面で分配金が跳ねるが、需要ショックで急落しやすい。

投資の実務で重要なのは、「このREITは今の相場局面でどの型が有利か」を明確にすることです。インバウンド急回復や単価上昇の初期は、変動賃料の効きが強いほど“伸びしろ”が大きい。一方で、需給が一巡し景気減速が見えてきたら、固定比率が高い方が防御的です。

「宿泊単価の上昇」はどこから来るのか：インバウンドだけではない4要因

ADRが上がる要因を分解すると、分析精度が上がります。重要なのは次の4つです。

1）客層ミックスの改善：団体旅行から個人旅行へ、または富裕層比率が上がると単価が上がります。都市部の上位ブランドや、リゾートのハイエンドで起きやすい。

2）供給の制約：新規開業が少ない、あるいは人手不足で稼働できる客室数が実質的に減ると、価格決定力が上がります。ここはニュースで見落とされがちです。

3）イベント集中：大型イベント・学会・コンサート・スポーツ国際大会などは、特定エリアのADRを一時的に押し上げます。ホテルREITはエリア分散の仕方で影響度が変わります。

4）円安・航空便・ビザ/制度：円安は訪日需要を刺激しやすく、航空便の座席供給増は“実需”として効きます。制度変更（ビザ緩和等）は中期的な追い風になり得ます。

この4つを見たうえで、「需要が増えた」より「価格決定力が増えた」に焦点を当てると、ホテルREITの勝率が上がります。

数字で判断する：RevPARの“変化率”と、分配金の“耐久力”を同時に見る

ホテルREITは分配金利回りが目立つので、利回りだけで比較されがちです。しかし本質は、分配金がどれくらい“増える余地”があるかと、悪化局面でどれくらい“減りにくいか”です。

ここで使える実践的な見方が2つあります。

（1）RevPAR前年差（YoY）：四半期や月次で、前年同月比の伸び率がどう推移しているか。伸び率が加速している（例：+5%→+10%→+15%）ときは、相場が強くなりやすい。

（2）“下振れ耐性”のチェック：固定賃料比率、運営会社の体力、契約条項（最低保証等）、エリア分散、そしてREITの財務（借入比率や金利固定の割合）です。好況期でも、借入条件が悪いと分配金が伸びません。

ホテルREITの金利リスク：利回り商品としての弱点を“事前に”潰す

J-REIT全体に共通ですが、ホテルREITは金利上昇局面で売られやすい傾向があります。理由は単純で、分配金利回りが債券利回りと比較され、相対的な魅力が下がるからです。さらに、REITは借入で物件を持っているので、調達金利が上がると利益が削られます。

ただし、ここで差が出ます。チェックすべきは次の3点です。

1）平均調達金利と固定金利比率：固定比率が高く、返済期限が分散されているほど、短期の金利上昇に強い。

2）LTV（Loan to Value）：借入比率が高いほど、金融環境の悪化に弱い。初心者は「利回りが高い＝お得」と見がちですが、背後に高LTVが隠れていることがあります。

3）物件売却・入替の実績：収益性の低いホテルを入れ替え、ポートフォリオの質を上げられる運用会社は、金利局面でも手が打てます。

実践：インバウンド回復局面で“取りに行く”売買シナリオ（具体例）

ここからは、実際にどうやって儲ける確率を上げるかです。以下はあくまで例ですが、再現性のある型として使えます。

ステップ1：マクロの追い風を「数」で確認する。見るのは、訪日客数そのものより、航空座席供給、主要都市の稼働率、旅行消費額、そして為替（円安の持続性）です。数字が連続して改善しているか、トレンドが重要です。

ステップ2：ホテルREITの月次開示でRevPARの加速を探す。前年同月比のRevPARが、直近3か月で加速している銘柄を候補にします。加速していないのに株価だけ上がっているものは、需給で上がっている可能性が高く、急落に巻き込まれやすい。

ステップ3：賃料構造と財務で“伸びの邪魔”がないか確認する。変動賃料が効くのに、借入の金利固定が薄い、もしくは大規模なリファイナンスが近いなら、伸びが相殺されることがあります。

ステップ4：買いのタイミングは「月次の数字が出た直後」か「決算で見通しが上がった直後」。ホテルREITは数字が動くときに市場が織り込みやすいので、材料が出てからでも間に合うことが多い。逆に、思惑で先回りしすぎると、指標が伸びなかったときに大きくやられます。

ステップ5：出口は“伸び率のピークアウト”と“供給増”。RevPARの伸び率が鈍化し始めたら警戒します。加えて、新規ホテル開業が増えるエリアに偏っているREITは、ADRの伸びが止まりやすい。利回りが高く見えても、分配金が下がれば意味がありません。

初心者がハマる落とし穴：高利回りに見える“理由”を必ず言語化する

ホテルREITで一番多い失敗は、「利回りが高いから買った」が、実は市場が先にリスクを織り込んでいたパターンです。高利回りの背景は主に3つです。

（1）収益がピークで、これから落ちる：RevPARが鈍化しているのに、過去の高い分配金が利回りを押し上げているケース。

（2）財務が弱い：高LTVで増資リスクがある、借入更新が近く金利上昇が刺さるなど。

（3）物件の質が低い：競争が激しいエリアの中価格帯に偏り、価格決定力が弱い。人手不足で稼働制約が出やすい等。

これらを避けるには、「なぜ利回りが高いのか」を1行で説明できるまで掘り下げることです。説明できないものは、買わない。それだけで事故率が下がります。

“宿泊単価上昇”を先読みする観点：データの当たり所と読み方

ホテルREITの分析は、意外と公開データで戦えます。使える当たり所は次の通りです。

・REITの月次レポート：稼働率・ADR・RevPARが載ることが多い。エリア別の内訳があると強い。

・観光統計：訪日客数、旅行消費額、国籍別など。客層ミックスのヒントになります。

・航空会社/空港のデータ：国際線の座席供給は、需要の上限を決めます。増便が続くなら需給が締まりやすい。

・大型イベントの開催予定：特定エリアの短期単価上昇のトリガーになります。集中する年は強い。

読み方のコツは、「水準」より「変化率」です。例えば、稼働率が元々高い都市部は、伸びしろがADRに出ます。逆に、稼働率が低い地方は、まず稼働率の改善が先に来ることが多い。エリア特性に合わせて、どちらのドライバーが効いているかを見分けます。

評価（バリュエーション）の実務：NAVとキャップレートを“ホテル仕様”で理解する

J-REITの評価でよく出てくるのがNAV（Net Asset Value）とキャップレート（不動産利回り）です。ただ、ホテルはオフィスより収益変動が大きいので、鑑定評価が「平準化」されがちです。ここが落とし穴になります。

例えば、足元のRevPARが急騰しているとき、鑑定評価は追いつかず、見かけ上P/NAVが割安に見えることがあります。逆に、需要が落ちた直後は鑑定評価が遅れて下がり、P/NAVが割高に見えることもあります。だからホテルREITは、P/NAVだけで判断するとズレやすい。

実務では、「RevPARのトレンド × 賃料構造 × 財務」を先に固め、P/NAVや分配金利回りは“最後の確認”に回す方が精度が上がります。

リスク管理：ホテルREITは「急変リスク」を前提にポジションを設計する

ホテルは外部要因に弱い面があります。感染症、自然災害、地政学、航空便の急減、為替の急反転などで、数か月単位で需給が崩れます。ここで重要なのは、「起きる確率が低いから無視」ではなく、起きたときに致命傷にならない設計にすることです。

具体的には、（1）単一銘柄に寄せすぎない、（2）買い増しは数字の確認後に分割、（3）“伸び率”が鈍化したら機械的に縮小、（4）金利急騰局面ではREIT全体が売られやすいので、指数や金利指標を監視、の4点を徹底すると事故が減ります。

まとめ：ホテルREITで勝ちやすい人の共通点

ホテルREITは、上手くやると「インバウンド × 価格決定力 × 変動賃料」のコンボで、分配金と価格上昇の両方が狙えます。逆に、利回りだけで買うと、需給悪化や金利で簡単に裏切られます。

勝ちやすい人の共通点はシンプルです。ニュースではなく、稼働率・ADR・RevPARの変化率を追う。賃料構造と財務で“伸びの邪魔”を潰す。出口は伸び率のピークアウトで判断する。これだけで、ホテルREITは「雰囲気投資」から「数字の投資」に変わります。

実践チェックリスト：買う前に必ず確認する10項目（読み物として理解できる形）

最後に、実際の検討で漏れやすい点を「チェックリスト」として整理します。箇条書きで終わらせず、なぜ重要かまで書きます。ここを潰すほど、負け筋が減ります。

1）ポートフォリオの立地は「勝ちエリア」に偏っているか：ホテルは立地がすべてと言っていい。不動産としての立地というより、「需要が年中あるか」「出張・観光・イベントの複数需要が重なるか」が重要です。都市部でも、主要駅から遠い、周辺に競合が増えている、などはADRが伸びません。

2）客層は分散しているか：インバウンド依存が高すぎると、為替反転や地政学で落ちます。逆に国内需要だけだと伸びが鈍い。出張・レジャー・訪日が混ざる構成が理想です。

3）賃料の変動連動は“どの段階”で効くか：売上連動なのか、利益（GOP等）連動なのかで感度が変わります。売上連動は早く効く一方、コスト上昇（人件費・光熱費）を吸収しにくい。利益連動は遅いが質が高い。どちらが有利かは局面次第です。

4）オペレーターは強いか：運営会社のブランド力とレベニューマネジメント（価格最適化）の巧さでADRが変わります。同じ立地でも運営で差が出ます。運営会社が弱いと、繁忙期でも値付けが甘く、取りこぼします。

5）改装（CAPEX）の計画が現実的か：ホテルは客室の改装が必須です。改装が遅れると競争力が落ち、ADRが伸びません。逆に改装投資が過大だと、短期的に分配金が圧迫されます。投資額と回収の筋が通っているかを見ます。

6）開示の粒度が高いか：月次で稼働率・ADR・RevPARをエリア別に出すREITは、投資家にとって武器です。数字が見えないREITは、後追いになりやすい。初心者ほど開示が丁寧なものを選ぶ方が運用しやすいです。

7）借入の期限分散と固定比率：先述の通り金利は避けられません。短期で返済が集中していると、金利上昇局面で“将来の分配金”が市場に叩かれます。固定比率が高いほど、想定外の金利変動に強い。

8）増資（公募増資）の蓋然性：物件取得を積極化する局面では増資が起きがちです。増資は短期的に希薄化で下がりやすい反面、優良物件の取得なら中期でプラスもあります。ここを理解しておくと、増資ショックが“仕込み場”になることがあります。

9）分配金の季節性：ホテルは繁忙期の偏りがあります。決算期のずれによって、分配金が上下に見えることがあります。単期の増減だけで一喜一憂せず、通期のトレンドで判断します。

10）供給増の影響を受けるエリアか：競合ホテルが増えるとADRが伸びません。ニュースで「新規開業〇〇件」だけを見ても意味が薄いので、同じ価格帯・同じ商圏に供給が増えるかを意識します。上位ブランドは供給の影響を受けにくいこともあります。

ケーススタディ（架空）：月次の数字だけで“強い局面”を判定する

ここでは架空の例で、判断プロセスを具体化します。AホテルREIT（都市部中心、固定＋変動型）とBホテルREIT（地方・リゾート中心、変動比率高め）を想定します。

直近3か月のRevPAR前年差が、Aは+6%→+9%→+12%、Bは+15%→+14%→+10%だったとします。表は不要なので文章で整理します。Aは加速、Bは減速です。この時点で「勢い」はAです。次に内訳を見ます。Aは稼働率が+2pt、ADRが+1,500円と両方伸びている。一方Bは稼働率が伸びず、ADRの伸びだけで押し上げていた。これだと、供給増や価格の天井が見えた瞬間にBは失速しやすい。

さらに財務を見ると、Aは固定金利比率が高く、返済期限が分散。Bは短期借入の更新が多い。金利上昇局面なら、Bは二重に不利です。こういうときは、Bの高利回りに飛びつくのではなく、Aで“伸び率の加速”を取りに行く方が合理的です。もちろん、Bが悪いという話ではなく、局面に合わないだけです。Bは、為替が落ち着き、金利が低下し、リゾート需要が再加速する局面で強くなり得ます。

よくある質問：ホテルREITを始める前に潰しておくべき疑問

Q1：ホテルREITは結局、利回り狙いですか？
A：利回りは入口の魅力度としては重要ですが、ホテルREITは“利回り固定”ではありません。分配金は需要ショックで変動します。だから「利回り狙い」ではなく「分配金が増える局面を取る」と考える方が実務的です。

Q2：円安なら必ず強いですか？
A：円安は追い風になりやすいですが、航空便が増えないと訪日客は物理的に増えません。また供給が増えれば単価は伸びません。円安は条件の1つで、決定打はRevPARの加速です。

Q3：いつ損切りすべきですか？
A：テクニカルの話ではなく、ファンダメンタルのルールを持つ方が再現性があります。例として「RevPAR前年差が2回連続で減速し、かつ供給増が見えているなら縮小」といった機械的なルールを作ると、感情で握り続ける事故が減ります。

Q4：税金は難しいですか？
A：J-REITの分配金は配当と同様に課税対象で、特定口座なら基本は証券会社側で処理されます。難しいのは、売買益・分配金のバランスや、損益通算の理解です。初心者はまず特定口座でスタートし、年間で通算するイメージを持てば十分です。